一套房血虧630萬！樓市變天了……

作者 | 周松濤

來源 | 首席財(cái)經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

房子，買到就是賺到，已成為傳說。

樓市暴利時(shí)代正在成為過

一、降價(jià)630萬，無人問津

近日，某拍賣網(wǎng)上一棟深圳別墅拍賣引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

據(jù)報(bào)道，業(yè)主4年前1500多萬買進(jìn)一線城市（深圳）房產(chǎn)，4年后“血虧”630萬拍賣，卻兩次流拍。

網(wǎng)站顯示，該別墅的核準(zhǔn)登記日期為2017年7月26日，房產(chǎn)登記價(jià)為1550萬元。

也就是說，業(yè)主四年之前花1550萬在深圳買了這套別墅。

2021年5月8日，該別墅大幅降價(jià)400萬、以1150萬的價(jià)格拍賣，因無人出價(jià)流拍；20天后，別墅再次降價(jià)230萬元、以920萬元的價(jià)格拍賣，但再次流拍。

降價(jià)630萬，依然無人問津。

幾乎降價(jià)一半，還無人出價(jià)。

媒體分析認(rèn)為，可能由于這套別墅位于大鵬，地理位置不好，加上房產(chǎn)曾經(jīng)被法院查封，有經(jīng)濟(jì)糾紛的隱患。

即使可以找到各種解釋，甚至是合理解釋，不過，和此前豪宅秒光的火爆時(shí)刻相比，深圳樓市降溫已是不爭事實(shí)。

二、深圳樓市，全面降溫

可能有人說，別墅，沒有任何代表性，沒有一點(diǎn)說服力。

不止是別墅流拍，深圳二手房數(shù)據(jù)更能說明問題。

5月深圳二手住宅過戶套數(shù)為3027套，環(huán)比下滑37.9%，成交套數(shù)為2020年3月以來新低；成交面積為27.6萬平，環(huán)比下降37.3%。

深圳二手房的溫度，一般有一道線，一道榮枯線，標(biāo)準(zhǔn)是8000套。

高于8000套，表示樓市偏熱，低于8000套，則預(yù)示樓市降溫，這次，直接從8000套降到了3000套，說明徹底涼透了。

二手房涼了，打新也不香了。

5月新房市場共網(wǎng)簽4566套商品房，環(huán)比下降15.3%；住宅網(wǎng)簽2677套，環(huán)比下滑23.6%。

五月份，深圳六個(gè)新盤，金尊府，恒壹四季華府，港鐵天頌，壹成中心璞譽(yù)府，寶泰雅苑和半山臻境，分別位于坪山地鐵口，紅山，上塘，龍華和前海。

這些地段并不差，要是以前，基本上要“搶”號(hào)。

六個(gè)盤中有五個(gè)盤根本不用看積分，審核通過即可入圍，中簽率都在50%以上，最高的中簽率149%。

學(xué)區(qū)房，是深圳，一線樓市的“硬通貨”，很長時(shí)間以來，學(xué)區(qū)房都是只漲不跌。

如今，深圳的學(xué)區(qū)房也開始松動(dòng)了。

在某法拍上，國城花園一套面積127.82平的房源以2206萬成交，成交價(jià)與2月同一戶型房源相比，一下降了662萬。

國城花園，是深圳“標(biāo)桿性”學(xué)區(qū)房，在福田百花片區(qū)，位于深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校（中學(xué)）這樣的深圳頂級(jí)雙名校學(xué)區(qū)，僅有2棟樓，且是98年的老小區(qū)，但是一點(diǎn)不影響它成為深圳“最貴”的小區(qū)之一。

標(biāo)桿性學(xué)區(qū)房都開始降價(jià)了，其它學(xué)區(qū)房估計(jì)也硬撐不了多久。

三、最嚴(yán)調(diào)控，終見成效

2020年，深圳樓市火爆異常。

監(jiān)管層不得不重拳出擊，在取經(jīng)長沙后，2020年7月15日，深圳出臺(tái)了史上最嚴(yán)的新深八條樓市調(diào)控措施。

全方位限購，限貸，限售。

不過，當(dāng)時(shí)看起來，效果似乎并不明顯，經(jīng)歷短暫的休整之后，深圳樓市在2020年下半年一度出現(xiàn)了加速上行態(tài)勢(shì)。

深圳2020年12月底二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到87957元／平，同比大漲34.25％。這個(gè)價(jià)格，比北京貴23236元／平、比上海高近50％，是廣州的2.2倍，是杭州的2.6倍。

深圳房價(jià)上漲趨勢(shì)真的止不住了？無藥可救？

一劑藥不行，就再來一劑。

2021年1月19日消息，深圳住建局向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)函流出，在深圳商品住房限購政策中，家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下。

2月8日，深圳市住建局通知，將建立深圳二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。

這一調(diào)控措施，被認(rèn)為是最具殺傷力，直擊炒房客要害。

兩個(gè)月之后，深圳繼續(xù)對(duì)違規(guī)炒房惡習(xí)重拳出擊。

4月8日通報(bào)，針對(duì)網(wǎng)民舉報(bào)大V“深房理”存在違法違規(guī)炒房行為，深圳市住建局等七部門已對(duì)涉嫌違法違規(guī)線索開展聯(lián)合調(diào)查。7大部門聯(lián)合發(fā)出通告，據(jù)說這在深圳房地產(chǎn)調(diào)控史上還是首次。

量變終于達(dá)成了質(zhì)變。

深圳樓市降溫了！

四、深圳只是開始，調(diào)控繼續(xù)加碼

深圳是全國房價(jià)最高的城市，樓市火爆的新聞經(jīng)常登上熱搜。

深圳樓市降溫，對(duì)其它城市的調(diào)控也有借鑒意義。

實(shí)際上，不止是深圳，全國樓市調(diào)控也都在不斷加碼。

有經(jīng)濟(jì)手段，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、設(shè)立房地產(chǎn)貸款集中度上限等。

有行政手段，重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”、設(shè)置二手房參考價(jià)等。

還有法律手段，嚴(yán)查“過橋貸”“經(jīng)營貸”等，嚴(yán)打?qū)W位房炒作，扼制炒房現(xiàn)象。

今年3月26日，中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，旨在防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

不完全統(tǒng)計(jì)，5月全國各地共出臺(tái)21條樓市調(diào)控政策。

湖州、南京、寧波、紹興等城市出臺(tái)樓市新政，精準(zhǔn)調(diào)控，政策內(nèi)容涉及限售限購、搖號(hào)購房、提高“無房家庭”購房門檻等。

除多地收緊調(diào)控外，部分城市住房信貸管控再度加強(qiáng)，廣州部分銀行個(gè)人房貸最高按揭成數(shù)不超6成；深圳、杭州等多家銀行亦上調(diào)房貸利率。

市場監(jiān)管方面，成都發(fā)布201個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià)；寧波制定112個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)二手房參考價(jià)；廣州、?？诘瘸鞘屑訌?qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)查炒房、哄抬房價(jià)、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

對(duì)銀行違規(guī)放貸也毫不手軟。

6月8日，北京銀保監(jiān)局官網(wǎng)連續(xù)發(fā)布6張罰單，4家銀行因涉及消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營規(guī)則等問題被罰。其中涉及廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行及郵儲(chǔ)銀行在北京的分支機(jī)構(gòu)。此次機(jī)構(gòu)處罰金額達(dá)530萬元，10名工作人員被問責(zé)。同時(shí)，北京局還加大了對(duì)違法違規(guī)問題的督促整改力度，責(zé)令4家銀行立即采取完善信貸業(yè)務(wù)流程、收回違規(guī)貸款等有效措施進(jìn)行整改，依法依規(guī)全面梳理相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。

6月10日，廈門市住房保障和房屋管理局官方微信發(fā)布消息，今年4月中旬以來，廈門市10部門聯(lián)合開展整治二手房市場專項(xiàng)行動(dòng)，通過專項(xiàng)檢查和聯(lián)合執(zhí)法，共同整治，聯(lián)手打擊“炒房”、炒作等違法違規(guī)行為。

五、2021年，買房還是賣房？

那么問題來了。

樓市調(diào)控加碼，2021年下半年，買房還是賣房？

如果是投資，想重現(xiàn)往日買到就是賺到的美妙時(shí)刻，現(xiàn)在幾乎是癡人說夢(mèng)，沒有可能了。

一線城市房價(jià)沒有任何再次大漲的基礎(chǔ)，二三線城市房價(jià)也在高位，四五線城市房子根本就沒有什么投資價(jià)值。

現(xiàn)在買房用來投資，不會(huì)是買到就是賺到，極有可能買到就是虧到。

剛需呢？

是再等等，等房價(jià)繼續(xù)大跌再入手還是趁早入手？

剛需買房不以投資為目的，短期的漲跌意義不大。

首先，房價(jià)雖然沒有大漲的基礎(chǔ)，但更沒有大跌的可能性。中國70%以上的家庭資產(chǎn)，都在房產(chǎn)，房價(jià)不會(huì)大跌，也不能大跌。

調(diào)控也只是為了抑制房價(jià)過快上漲，從來沒有哪次調(diào)控是為了讓房價(jià)下跌的說法。

一線城市的房價(jià)，更有可能是橫盤或者是窄幅波動(dòng)。

想等房價(jià)大跌之后再入手，可能性基本沒有。

全球?yàn)榱藨?yīng)對(duì)疫情，大幅放水，帶來的結(jié)果就是萬物暴漲，通脹預(yù)期升溫。

如何應(yīng)對(duì)？隨著全球疫情好轉(zhuǎn)，趨于穩(wěn)定，貨幣寬松轉(zhuǎn)向在所難免，只是時(shí)間問題。

簡單點(diǎn)說，就是加息周期在未來某個(gè)時(shí)刻會(huì)到來。

全球處于加息周期，LPR上升的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的概率，從2020年4月20以來，LPR的利率就再也沒有變過。

本該6月15日公布（節(jié)假日順延）的“中標(biāo)利率”，仍然維持了2.95%。

這就意味著，中國貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）的“錨利率”沒有變。那么，本月的LPR（將在7月21日公布），也將維持原狀不變。

簡單點(diǎn)說，未來LPR極有可能上升，買房要還的利息就會(huì)增加。

當(dāng)然，買房是大事，一定要謹(jǐn)慎選擇樓盤，最好選擇大開發(fā)商。

現(xiàn)在開發(fā)商的日子也不太好過。

剛需買房時(shí)，一定要選擇有實(shí)力的開發(fā)商，避免出現(xiàn)延期交房，甚至因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂爛尾的極端情況。

監(jiān)管將繼續(xù)會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房重點(diǎn)“照顧”，調(diào)控加碼將會(huì)是常態(tài)，在鼓勵(lì)生育，三胎政策輿論升溫的情況下，針對(duì)家庭教育的調(diào)整措施也會(huì)有陸續(xù)出臺(tái)。

學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在依然是高位，最好不要入手。