房價(jià)下跌不得超過15%！2021首個(gè)限跌令爆出樓市驚人真相！

作者 | 周松濤

來源 | 首席財(cái)經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

一半火焰，一半海水！

樓市正在上演極致的撕裂與冷熱不均。

一、2021，首個(gè)限跌令出臺！

房價(jià)高企，很多城市出臺了樓市調(diào)控新政，抑或是調(diào)控加碼，升級。

深圳此前還出臺了二手房指導(dǎo)價(jià)，寧波，無錫，成都，紹興等城市紛紛跟進(jìn)。

目的就是為了抑制房價(jià)過快上漲。

不過，近日卻有一個(gè)城市反其道而行之。

出臺了2021年首個(gè)限跌令，房價(jià)跌幅不得超過備案價(jià)的15%。

近日，湖南省岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，要求新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無法網(wǎng)簽。

翻譯過來就是，房價(jià)不能漲，但也不能跌超過15%。

這類似股市的漲跌幅限制，相當(dāng)于給樓市設(shè)置了一個(gè)跌停價(jià)，幅度是百分之十五。

岳陽雖然是2021年首個(gè)出臺限跌令的城市，但也只是今年，不是歷史上唯一一個(gè)這么做的。

• 2019年11月，馬鞍山住建局規(guī)定，新房降價(jià)幅度不能超過備案價(jià)的10%，否則不予備案。
• 2020年3月，東莞發(fā)布文件，嚴(yán)格限價(jià)，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)，但也不得低于申報(bào)價(jià)格的90%。
• 今年8月11日，昆明召開座談會，要求樓市不得惡意降價(jià)，否則停止網(wǎng)簽。

不過，湖南岳陽的情況跟上面城市還是完全不同。

馬鞍山原本是一座煉鋼煉出來的城市，屬于資源轉(zhuǎn)型，2018年，2019年經(jīng)歷樓市寒冬。

東莞是新一線城市，臨深城市，岳陽沒有可比性。

昆明只是聲明不得惡意降價(jià)，并沒有給出具體的數(shù)字。

二、托市還是樓市寒冬？

很多人可能不理解。

房價(jià)上漲的時(shí)候，都是翻倍，翻幾倍，一直不停漲，漲不停，譬如深圳二手房均價(jià)已接近9萬每平米。

十年之前，深圳二手房均價(jià)還不到2萬一平米。

漲的時(shí)候不限制，還沒開始下跌就要限制下跌幅度？

岳陽為什么要設(shè)置房價(jià)跌停價(jià)？

這是逆勢而為，是托市的表現(xiàn)嗎？

實(shí)際上并非如此。

首先，文件也說了，實(shí)際價(jià)格不得高于備案價(jià)，說明還是要求房價(jià)不得上漲。

其次，現(xiàn)在開發(fā)商的日子不太好過，特別是三條紅線壓頂，融資變得愈發(fā)困難，為了回籠資金，會出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能。

降價(jià)不好嗎？

沒買房的人可能覺得是好事，可已經(jīng)買房的人就不能接受大幅降價(jià)了。

此前，就有業(yè)主因?yàn)橘I房之后降價(jià)而去維權(quán)的情況。

岳陽此次規(guī)定降價(jià)不得超過15%，從某種程度上是為了維護(hù)樓市的正常秩序。

作為三四線城市，土地財(cái)政也是需要考慮的一方面，房價(jià)如果下跌幅度過大，會影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和財(cái)政收入。

此前，岳陽6月、7月份新房銷售價(jià)格已呈持續(xù)下滑趨勢。其6月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，7月跌幅較6月繼續(xù)擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，7月份70城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅均總體回落。

而湖南岳陽市的新房環(huán)比跌幅則為全國第一，較上月下跌了0.7%。

那么，是不是岳陽樓市進(jìn)入寒冬，要救市了？

也不是！

雖然環(huán)比跌幅第一，但也只有1%不到，完全是正常的波動。

三、釋放重磅信號

岳陽樓市有自身的特點(diǎn)，并且只是三四線城市。

作為2021年實(shí)施首個(gè)限跌令的城市還是釋放了重要樓市信號。

1、樓市降溫跡象明顯

實(shí)際上，不只是岳陽這樣的三四線城市。

房價(jià)最高的深圳，亦是如此。

最新數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，連續(xù)4個(gè)月下跌，創(chuàng)近17個(gè)月新低，同比下跌超過80%，成交面積為24.02萬平方米，同比下跌79%。

房價(jià)下跌的區(qū)域也超過50%。

中介的動向也是樓市溫度的見證。

今年以來深圳已經(jīng)有超過2000名的星級從業(yè)人員離開了房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)深圳中介協(xié)會顯示去年年底深圳星級從業(yè)人員有47,840人，截止到7月1日的數(shù)據(jù)為45,458人。

全國來看，統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的70城中，僅有41城二手房價(jià)環(huán)比上漲，數(shù)量為年內(nèi)單月最少，且為連續(xù)第四個(gè)月縮減。

相較于2020年的局部高溫，2021年，樓市確實(shí)開始降溫。

2、調(diào)控不是為了讓房價(jià)下跌

樓市調(diào)控，是為了抑制房價(jià)過快上漲，從來都不是為了讓房價(jià)下跌。

今年以來，全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)380次之多，其中7月調(diào)控達(dá)66次，創(chuàng)年內(nèi)單月調(diào)控次數(shù)之最。

調(diào)控頻繁，力度也在加大，趨勢還在繼續(xù)。

房價(jià)是不是要大跌了？

沒買房的人，是不是要繼續(xù)等待大跌之后再入手？譬如跌個(gè)50%？

房價(jià)大跌的基礎(chǔ)并不存在。

從市場供需來看，需求沒有發(fā)生改變。有自己的房子才算有家，這是國人難以改變的潛意識，現(xiàn)在談婚論嫁的基本條件也是有房。

2020年中國住房市值為62.6萬億美元，遠(yuǎn)高于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計(jì)的31.5萬億美元。

住房市值占股債房市值的比例看，2020年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的64%。

我國家庭總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比超過70%，美國只有不到35%。

很多家庭的購房都不是全款，基本上來自銀行的房貸。

一句話，房價(jià)不能大跌。

3、成本上漲，房價(jià)難跌

地價(jià)越來越高，已經(jīng)漲到6763元每平米，當(dāng)期房價(jià)卻只有9864元每平米，地價(jià)在房價(jià)中占比高達(dá)68%，建材和人工也在不斷上漲，開發(fā)商的建房成本不斷增加，房價(jià)大幅下跌的基礎(chǔ)并不存在。

限價(jià)將成為常態(tài)，既會限制房價(jià)上漲，也會限制房價(jià)大幅下跌。

未來樓市大概率會在一個(gè)狹小空間窄幅波動，不會大起大落。