房價最危險信號來了，讓人毛骨悚然！

前不久，關于中國城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)公布，中國城鎮(zhèn)化水平已經超過60%，這給中國的房地產市場提供了一個危險信號！

一、城鎮(zhèn)化率預示房價壓力

城鎮(zhèn)化是一個國家現(xiàn)代化的重要標志。

根據(jù)我國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化常住人口為90199萬人，占總人口比重為63.89%%，這意味著，中國的城鎮(zhèn)化率已經接近64%！

任澤平有個觀點認為：城市華初期會出現(xiàn)城市房價的普漲，但是到了60%以后，就會出現(xiàn)分化。我國現(xiàn)在正好已經超過了60%！

歸根究底，城市化就是讓農村地區(qū)人口向城市轉移、轉化為城市人口、并將城市規(guī)模不斷擴大。房地產，在城市化進程中起著至關重要的作用，它不僅是一個朝陽產業(yè)，更是人口轉化的工具！

根據(jù)發(fā)達國家的經驗來看，當前發(fā)達國家的城市化率在75%-80%之間%，之后便進入一個長期穩(wěn)定的狀態(tài)，城市化率不可能達到100%。

城市化率影響房價的最主要因素，便是人口增量。

試想一下，我國當前為什么要推動鄉(xiāng)村振興、并通過產業(yè)扶貧的方式盤活農村經濟，就是因為城市化進程已經接近尾聲，必須要發(fā)展農村經濟、促進城鄉(xiāng)平衡發(fā)展，讓人口流動更合理。

以北京、上海、深圳最能說明，這三個城市的房地產市場已經從增量市場走進了存量市場。

北京、上海兩地由于長期以來經濟中心作用明顯，大量人口不斷涌入，人口也早超過了2000萬人的規(guī)模。而在人口存量接近飽和之后，再增加人口的話，便會出現(xiàn)城市?。?/p>

所以，兩地在人口總量達到2000萬人以后，在2014年左右先后通過戶籍政策等多方式限制人口流入，并大力發(fā)展周邊城市、打造城市群，緩解中心城市的人口壓力。

而北京市、上海市，在限制人口流入的政策實施后，竟極其罕見的出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象！

可見，即便如北京、上海這樣的一線城市，只要人口流入停止甚至出現(xiàn)人口流出，房價依然會下跌！

人是樓市的需求，影響房價的根本因素依然是人口！

深圳的房價漲得如此之快，成為國內首位，與人口流入不無關系。

2010年至2020年，深圳人口從1035.8萬人增長至1756萬人，增量高達720萬人，增幅59.53%，排名全國第一！

人口增量排名前十的城市，除廣州深圳外，幾乎都是當前的新一線城市，也是10年來房價漲幅較高的城市。

相反，東北地區(qū)由于產業(yè)衰落、人口流出，房價普遍下跌，更是跌出了鶴崗2萬塊一套房的全國最低價！

2020年，在全球大放水的情況下，中國的房價也在普漲，平均房價更是標志性的突破萬元大關，中國的房子進入百萬元時代。

但另一方面，我國的房價收入比也在不斷創(chuàng)出新高。房價收入比是房價與收入對比得出的數(shù)據(jù)，越高表明房價太高、工資太低、房價破阿莫越大，國際上的合理區(qū)間在4-6之間。

中國的平均房價收入比是多少呢？2019年，全國商品住宅房價收入比為8.7，而2020年，這個數(shù)據(jù)漲到了9.2。

換句話說，我國普遍存在房價過高、收入偏低、房價泡沫較大現(xiàn)象，尤其是一線城市最為嚴重，深圳的房價收入比高達43.5，居民的平均工資需要不吃不喝43.5年才能買得起房！

多少人都在期盼著房價下跌，自己買得起房，在大城市有一個棲身之地。這一次的城市化率數(shù)據(jù)，顯然也給許多人燃起了希望。

二、樓市如何分化

雖然中國的城鎮(zhèn)化率已經接近64%，但并不意味著房價的全面下跌。未來城市流入人口的速度將會放緩，但依然有一定的增量。

日前，摩根士丹利發(fā)布的《中國城市化2.0：超級都市圈》中預測，到2030年中國的城市化率將會達到75%，要增加2.2億新市民！

屆時，中國的城市化正是進入后期，城市規(guī)模逐步穩(wěn)定。

所以，任澤平對樓市用了分化一詞，在城市化的中后期，樓市的分化也會愈加明顯。

即便是2020年， 老百姓也能從身邊的變化中明顯的感覺到樓市的變化。

首先，北上廣深等一線城市，房價依然會上漲，但是房價已經處于高位，漲幅將會有限，很可能進入橫盤階段。

其次，新一線城市的房價繼續(xù)上漲，且漲幅有可能將是全國領先。目前已有的新一線城市分別是：杭州、南京、武漢、長沙、成都、重慶、西安等，這些城市大都是省會城市，也是一個區(qū)域發(fā)展的重點城市。

比如成都和重慶，就是西部地區(qū)的成渝經濟群中的中心城市，是整個西部地區(qū)經濟發(fā)展的核心。

但是，反觀三四線城市的房價，就已經有不少城市撐不住了！

2020年率先對購房進行補貼甚至加速去庫存的，是東北的哈爾濱，東三省的樓市因為人口流出導致去庫存周期增長，樓市遇冷已有幾年。

在2020年全國房價上漲的情況下，依然有26個城市下跌，其中甚至包括北京這個一線城市。二線城市中，天津、鄭州、貴陽、太原、哈爾濱、濟南、石家莊、青島、煙臺、南昌、長春等二線城市都有一定程度的下跌。

全國跌幅最高的城市中，廊坊以8.4%跌幅居首位。

這些房價下跌的城市中，一個突出的特點就是北方城市居多。南北方經濟的差距最近常被拿來對比，但是實際上影響房價最直接的依然是人口。

那么，未來這新增的2.2億城市人口，將主要分布在哪些地方呢？根據(jù)規(guī)劃來看，城市群、省會城市將會是人口流入主要目的地。

首先，最主要的兩個流入地依然是粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群，這些地區(qū)的經濟活力大、增速高，仍在源源不斷的吸引全國人口流入。而北京都市圈的建立仍需時間，等北京、天津、雄安三地的城市圈建設完成后，也將會成為主要的人口流入地之一。

其次，新一線城市和省會城市也是人口流入的主要區(qū)域，這主要得益于強省會占率的普及，比如武漢、成都、西安等，省內人口大量向省會聚集，解決城市化問題。

這些城市群、省會城市將會消化掉2.2億新增市民，幫助中國實現(xiàn)到2030年75%的城市化目標。

除了這些地區(qū)，其他地級市、縣城及縣級市的房價在1未來10年都將出現(xiàn)不同程度的橫盤甚至下跌，當前的高房價、泡沫是不可持續(xù)的，放到10年的時間軸來看，房價終將回歸理性。

所以，一個城市化率，已經開始預示中國房價的見頂，未來買房要考慮的肯定不再是上漲多少、收益多少，而是要考慮自住和改善型需求了。

中國房價的邏輯，已經徹底轉變，房價暴漲的時代已經結束了！