樓市巨震!廣州一次砸出48塊地,明年房?jī)r(jià)要……

?作者 | 李一鐘

來(lái)源 | 藍(lán)經(jīng)財(cái)經(jīng)觀察（ID：bluecaijing ）

年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，明確將解決大城市住房問(wèn)題作為重點(diǎn)工作內(nèi)容，北上廣深四大一線城市紛紛出臺(tái)政策整治樓市。

樓市的邏輯依然沒(méi)有改變，長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。

而最近，廣州率先在土地供應(yīng)上出手了！

一、廣州集中供地48宗

3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于2021年住宅用地出讓有關(guān)事宜的公告》，公告顯示，按2021年度住宅用地供應(yīng)工作安排，擬于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中發(fā)布出讓公告、集中組織住宅用地公開(kāi)出讓。

按照計(jì)劃，首次公告時(shí)間為3月26日，共出讓48宗住宅用地，總用地面積約393.6公頃，集中在4月26日-27日之間競(jìng)價(jià)出讓。

其中，荔灣區(qū)1宗、白云區(qū)8宗、黃埔區(qū)3宗、花都區(qū)4宗、番禺區(qū)5宗、南沙區(qū)5宗、從化區(qū)4宗、增城區(qū)18宗。

雖然計(jì)劃上顯示今年6月7月以及9月和10月還會(huì)供地，但是3月26日這一次供地的總面積已經(jīng)達(dá)到今年總出讓面積的62%！

具體區(qū)域來(lái)看的話，增城區(qū)出讓最多，達(dá)18宗土地，掛牌總價(jià)超過(guò)了260億元，其中包含了新塘、永寧、朱村等多個(gè)鎮(zhèn)街。

而排在第二的則是白云區(qū)，共出讓8宗住宅用地，主要分布在金沙洲、白云湖等板塊，起拍的總價(jià)達(dá)到了181.3億元，整體起拍的單價(jià)都較高。

其他區(qū)域供地則是3-5宗，荔灣區(qū)一宗。

值得注意的是，此次集中供地中，天河區(qū)沒(méi)有一宗住宅用地供應(yīng)！

這也正是現(xiàn)在廣州的困境，市中心已經(jīng)沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的住宅用地了，郊區(qū)的住宅用地非常多，但是供需卻難以平衡下來(lái)。

比如廣州大力開(kāi)發(fā)的南沙區(qū)和增城區(qū)、從化區(qū)等郊區(qū)板塊，這些郊區(qū)目前最大困境便是，產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩。

以南沙區(qū)為例，南沙區(qū)大量開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)用地，建設(shè)速度非常快，但是由于工業(yè)必須遠(yuǎn)離住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，導(dǎo)致工業(yè)用地與南沙區(qū)距離較遠(yuǎn)。

工人群體不在南沙區(qū)，依賴服務(wù)業(yè)和金融業(yè)又如何呢？

很可惜，目前南沙區(qū)的服務(wù)業(yè)處于起步階段，金融業(yè)更是處于空白階段，公司辦公地主要集中在市中心，郊區(qū)的企業(yè)數(shù)量仍然少得可憐。

郊區(qū)與市中心相比較最大的優(yōu)勢(shì)就在于，房?jī)r(jià)相對(duì)市中心而言是較低的，可供開(kāi)發(fā)的土地也非常多，非常適宜集中供地和大規(guī)模開(kāi)發(fā)。

二、集中供地的原因

目前，廣州是四個(gè)一線城市中第一個(gè)發(fā)布集中供地計(jì)劃的城市，深圳、上海、北京仍沒(méi)有出臺(tái)集中供地計(jì)劃。

回顧2020年的房?jī)r(jià)，深圳漲幅最大，但上海、廣州的漲幅也不小，然而更嚴(yán)重的是，進(jìn)入2021年，廣州市的房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，2021年2月份，廣州市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為1%，二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.4%，在70個(gè)大中城市中均排名第二。

如果不加以調(diào)控，廣州將有可能成為2021年全年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市，屆時(shí)，解決大城市住房問(wèn)題將成為一句空話！

集中供地，主要調(diào)控的是土地供應(yīng)問(wèn)題。

長(zhǎng)期以來(lái)，城市的土地供應(yīng)都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)人為縮減土地供應(yīng)導(dǎo)致土地緊張出現(xiàn)，這些都導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的暴漲。

加大土地供應(yīng)，就是要破除當(dāng)前供不應(yīng)求的局面，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

在此之前，廣州市主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)厲查處了一批，違規(guī)的房貸數(shù)量達(dá)到幾百套！

可見(jiàn)，在廣州這樣的城市，資金違規(guī)流入樓市炒房的現(xiàn)象已經(jīng)是較嚴(yán)重的。

目前，廣州市的房?jī)r(jià)均價(jià)依然維持在3萬(wàn)多的幅度，其中，南沙區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)、花都區(qū)等四個(gè)區(qū)的均價(jià)都遠(yuǎn)低于均價(jià)。

相對(duì)的，2021年1月份，深圳市的最新二手房均價(jià)已經(jīng)突破9萬(wàn)，北京和上海都在6萬(wàn)多，廣州市，是四個(gè)一線城市中當(dāng)之無(wú)愧的價(jià)值洼地！

按照炒房客的思路，如果在北京、上海、深圳這樣的房?jī)r(jià)高企的城市炒房的話，不僅面臨著嚴(yán)厲的政策調(diào)控，更面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)即便會(huì)漲，上漲獲利的空間也不會(huì)很大了。

相比之下，均價(jià)在3萬(wàn)以下的廣州市，無(wú)疑是炒房客最好的標(biāo)的，尤其是南沙區(qū)，房?jī)r(jià)均價(jià)在3萬(wàn)以下，但是定位卻是自貿(mào)區(qū)和廣州市副中心，未來(lái)上漲的空間仍然較大。

這一點(diǎn)，從深圳715新政以及東莞加入限購(gòu)之后就顯得更為明顯，2020年9月和10月，購(gòu)買(mǎi)南沙區(qū)的房子的客戶中，深圳客戶的比例暴增至一半以上。

這很明顯是屬于炒房的資金因?yàn)樯钲谡呒哟a后流向了廣州，廣州市南沙區(qū)的房?jī)r(jià)也是在2020年9月份開(kāi)始持續(xù)上漲。

如果房?jī)r(jià)繼續(xù)這樣持續(xù)上漲，必然會(huì)加劇廣州市的炒房現(xiàn)象，導(dǎo)致更多的資金流入樓市，形成惡性循環(huán)。

因此，加大土地供應(yīng)，也是廣州在向全國(guó)表決心：廣州市的房?jī)r(jià)能夠調(diào)控得下來(lái)，廣州市的住房困難問(wèn)題有希望得到解決，廣州市的房?jī)r(jià)，依然能夠維持在四個(gè)一線城市中的最低水平！

三、低房?jī)r(jià)將成廣州最大優(yōu)勢(shì)

在房?jī)r(jià)調(diào)控上，廣州絕對(duì)是四個(gè)一線城市中做得最好的。

以地鐵線為例，在廣州的地鐵線路中，東南西北四個(gè)方向都有非常完善的地鐵網(wǎng)絡(luò)。

而在房?jī)r(jià)上，地鐵最重心的區(qū)域，也就是廣州市中心，房?jī)r(jià)均價(jià)依然超過(guò)6萬(wàn)，屬于高房?jī)r(jià)區(qū)域，而所有地鐵外圍區(qū)域的房子則都是低房?jī)r(jià)區(qū)域。

如東南面的4號(hào)線，連接著廣州南沙區(qū)和天河區(qū)。天河區(qū)的房?jī)r(jià)最高的甚至高達(dá)10萬(wàn)，但南沙區(qū)的均價(jià)則在25000左右，同一條地鐵線路上連接的兩個(gè)區(qū)，房?jī)r(jià)差別可以高達(dá)7萬(wàn)之大。

這也給了廣州市的外來(lái)人員較大的機(jī)會(huì)！買(mǎi)不起市中心，可以買(mǎi)郊區(qū)，只要地鐵線通了，交通依然非常方便。

雖然廣州的房?jī)r(jià)收入比仍然高達(dá)34.1，但是在廣州市區(qū)工作的外來(lái)人員，依然有希望在廣州市的郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)房子的，比如從化區(qū)、增城區(qū)、花都區(qū)的房?jī)r(jià)都在2萬(wàn)以下。

從人口流入的角度來(lái)看，廣州市的外來(lái)人口數(shù)量雖不及深圳，但是戶籍人口卻遠(yuǎn)超深圳，意味著廣州有著更適合人才落戶的條件。

加上現(xiàn)在深圳已經(jīng)成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，人才購(gòu)房的壓力巨大，人才向周邊城市流出尤其是向廣州流入已經(jīng)不可避免。

如果你是一個(gè)工薪階層，拿著1萬(wàn)元的工資，面對(duì)著深圳9萬(wàn)元單價(jià)的房?jī)r(jià)，和廣州市3萬(wàn)多的房?jī)r(jià)，你會(huì)選擇在廣州定居，還是在深圳定居呢？結(jié)果自然是不言而喻了。

所以，未來(lái)廣州將吸引更多的優(yōu)秀人才流入，低房?jī)r(jià)、高薪資、一線城市的配套服務(wù)就是廣州最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。