成交量暴跌75%，二手房寒冬終于來了！

5月28日，成都市也宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制！

這是在深圳實行二手房價格指導(dǎo)價之后，第一個推廣的城市，二手房指導(dǎo)價將有望在全國熱點城市逐步推行。

2021年的樓市調(diào)控，真的超乎所有人的想象！

一、樓市密集調(diào)控

進(jìn)入2021年至今，全國樓市總計調(diào)控次數(shù)已經(jīng)達(dá)到了215次！

從調(diào)控措施上來看，創(chuàng)新舉措不斷、調(diào)控越來越嚴(yán)。

如，繼“三道紅線”控制資產(chǎn)端后，“五分檔”控制資金端，并嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市；

法拍房納入限購范圍；

上海買房實行積分搖號制度，上海、北京、重慶等城市實施多校劃片或?qū)W位到校，嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房；

深圳開始實行二手房參考價，5月28日成都也跟進(jìn)；

杭州、北京、無錫等城市既限地價、也限房價；

限售時間由2年調(diào)整為3至5年；

銀行開始調(diào)高房貸利率，以寧波、杭州、廣州、深圳、蘇州、重慶等為代表的多個樓市熱點城市，房貸利率上調(diào)了20至50個基點。

這些密集的調(diào)控政策，對于火熱的樓市可謂是當(dāng)頭一棒。尤其是在深圳爆出深房理炒房團(tuán)內(nèi)幕后，引發(fā)七部門聯(lián)合調(diào)查，政府對于炒房行為已經(jīng)是零容忍的態(tài)度！

但是，即便是在如此密集的調(diào)控之下，2021年1月至5月的房價依然在小幅上漲中。數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，70個大中城市中，有62個城市的新房價格出現(xiàn)上漲，有54個城市的二手房房價環(huán)比上漲。

樓市進(jìn)入了一個“越調(diào)控越漲”的怪圈之中，房價如同脫韁的野馬，根本拉不回來。

當(dāng)前，中國的住房市值已經(jīng)高達(dá)392萬億元，是美國的1.8倍。但是，現(xiàn)在的問題是，買房人不相信房價會下跌！

房價真的只漲不跌嗎？

2012年的溫州，房價炒到全國第一，最終泡沫破裂，房價暴跌，至今溫州市依然不慍不火，被其他地級市超越。

2017年以前，是北京都市圈最火爆的時期，北京的房價一路暴漲，而距離北京最近的環(huán)京樓市，燕郊、香河、廊坊、固安、永清、三河等著名區(qū)域的房價，也隨著北京市高房價的外溢而跟漲，2017年漲至頂峰，最高的燕郊一度漲到了3萬元一平！

然而，炒作出來的泡沫終究不可持續(xù)，環(huán)京樓市在政策調(diào)控下，需要借助當(dāng)?shù)氐纳绫２拍苜I房，購房需求驟減，環(huán)京樓市立馬就陷入了寒冬。

其中，環(huán)境樓市以燕郊最為出門，2017年最高價3萬元一平，短短兩年就暴跌至1萬多一平，無數(shù)炒房客被套牢其中！

再回到90年代房地產(chǎn)興起時的海南，這里承載著中國第一次房地產(chǎn)泡沫破裂的往事，無數(shù)人在那次泡沫破裂中傾家蕩產(chǎn)。

所以，即使在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展40年的中國，房價只漲不跌也只是個偽命題，過度炒作的樓市、泡沫嚴(yán)重，就必然會有破裂的一天。

政策調(diào)控的目的并不是讓房價暴跌，而是要讓樓市充分回歸理性、回歸房住不炒的本質(zhì)，徹底遏制炒房現(xiàn)象。

在2021年這次密集的調(diào)控中，最受關(guān)注的城市莫過于深圳了！

二、深圳房價只漲不跌？

早在2021年1月份，就有數(shù)據(jù)顯示，深圳的房價均價已經(jīng)突破至9萬元一平，而同期的北京、上海、廣州都是在6萬元左右一平的均價，深圳房價居全國之首！

這其中，就不乏鼓吹深圳房價只漲不跌的炒房客，他們的口號也很直接，中國只有一個深圳，深圳的土地已經(jīng)開發(fā)殆盡了，人口流入只會帶來樓市的持續(xù)上漲！

某中介就曾提到，深圳的前海時代樓盤掛盤均價在17萬左右一平，而業(yè)主卻想著等30萬元一平了再賣，這時候的業(yè)主，心比天高！

但是，最近的一則微博熱搜卻打破了這種局面。深圳一套國城花園的學(xué)區(qū)房房源，在阿里拍賣網(wǎng)上，經(jīng)過147次出價后，最終以2206萬元的價格賣出，相較2月份同戶型房子的成交價，下降了662萬！

這可以說是深圳的調(diào)控威力顯現(xiàn)了。過去，深圳的二手房價格更多是參考之前的成交價以及業(yè)主個人定價，中介也可以提高掛牌價，加上中間龐大的稅費(fèi)存在，二手房每成交一次，價格都要往上漲一定幅度，造成了所有業(yè)主都堅信深圳房價只漲不跌的局面。

但是，二手房指導(dǎo)價打破了業(yè)主和中介定價的局面，由政府直接給所有小區(qū)定參考價格，成交價不得超過參考價！

三個月來，業(yè)主、購房者、中介都想繞過這個二手房指導(dǎo)價，以之前的成交價作參考，由此甚至衍生出了各種名目繁多的收費(fèi)項目，比如陪業(yè)主打一把麻將，暗示輸80萬元！

但經(jīng)過了三個多月的博弈，顯然深圳的業(yè)主已經(jīng)開始松動了，巨大的壓力面前，他們不得不妥協(xié)。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2月份是二手房指導(dǎo)價實施后的第一個月，加上春節(jié)放假的原因，整體成交量暴跌在情理之中。

3月份，深圳二手房成交6789套，4月份成交4877套，5月份截至5月30號的數(shù)據(jù)顯示，二手房成交3314套。

2020年7月份是樓市最火爆的時候，當(dāng)月二手房成交數(shù)量13407套，715新政也是這時候公布的。以7月份的最高點作對比，2021年5月份的二手房成交量已經(jīng)暴跌了75%！

成交量暴跌75%，深圳的二手房可謂是真正進(jìn)入了寒冬！

三、二手房市場將全面遇冷

深圳的調(diào)控政策，對于抑制房價上漲起到了實實在在的作用，可謂是成效顯著。

成都市當(dāng)前的狀態(tài)，像極了炒作成風(fēng)的深圳，二手房的價格甚至有超過4萬元的，大有直逼廣州房價的趨勢。但是，城市綜合能力上來說，成都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及廣州，房價漲上去只能是給成都人帶來沉重的負(fù)擔(dān)。

成都目前學(xué)習(xí)深圳的二手房指導(dǎo)價，從首批發(fā)布的指導(dǎo)價來看，基本是在當(dāng)前成都二手房成交價基礎(chǔ)上打6.5折至8.5折，不可能再有原來的成交價作為指導(dǎo)價。

鎖住了價格，就是鎖住了房子的溢價空間，鎖死了炒房客的利潤，讓他們無利可圖。

當(dāng)前樓市最火熱的城市，除北上廣深之外便是成都、重慶、杭州、南京、蘇州等新一線城市了。

如果成都學(xué)習(xí)深圳的經(jīng)驗?zāi)軌虺晒Χ糁仆稒C(jī)炒房現(xiàn)象，打壓二手房價格，令樓市回歸理性，那么二手房指導(dǎo)價將有望在一線城市和新一線城市全面鋪開。

中國目前炒房投機(jī)最嚴(yán)重的城市，就是一線城市和新一線城市，新一線城市中，僅有長沙的房價是控制得最好的，房價收入比也是最低的，其他的城市房價都存在一定的泡沫。

如果二手房指導(dǎo)價全面鋪開，那么一線城市和新一線城市的二手房也將會全面遇冷，正式進(jìn)入寒冬，房子回歸居住屬性。這時候，最慘的莫過于炒房客了，要么降價拋售、要么高成本持有，無論哪一種，對他們而言都如同割肉！

自“房住不炒”確立至今，炒房已經(jīng)成為監(jiān)管層深惡痛絕并嚴(yán)厲打擊的行為。2020年疫情之下大放水，大量的資金再次涌入樓市帶動房價上漲，說明政策調(diào)控中存在一定漏洞，讓炒房客有機(jī)可乘。

2021年開始密集的調(diào)控，就是在大量補(bǔ)上政策的漏洞，限制炒房客進(jìn)入樓市。而在所有的調(diào)控手段都嘗試過后，二手房指導(dǎo)價的成效得到了證明。

除了深圳、成都外，無錫、寧波也已經(jīng)開始推出了二手房指導(dǎo)價格。

中國向來喜歡試點，試點成功后再全國推行。這一次二手房指導(dǎo)價，成都之后，又將有多少城市一并推行呢？