樓市突發(fā)噩耗！多地銀行停掉房貸，開發(fā)商最害怕的事情發(fā)生了

作者 | 范智林

來源 | 金融智庫（ID：jinrongo2o）

6月底了，又到了一個微妙的時刻。

現(xiàn)在想從銀行借錢買房？

沒門！

一、房貸額度告急，多地停止受理

最近一段時間，樓市可謂是波瀾迭起、暗流涌動，似乎在醞釀著一場巨變！

先是傳出恒大陷入債務(wù)危機，之后恒大在全國多地的樓盤集體打折促銷，部分房源的優(yōu)惠力度甚至達到5折。

在經(jīng)過一個月的努力籌款后，昨天恒大終于湊出136億港幣，提前償還了6月28日到期的14.5億美元債本息。

恒大的債務(wù)危機暫時算告一段落，但是另一個危機又浮出了水面。

最近幾天，上海、廣州、深圳、重慶、武漢、南京、杭州、合肥等多座城市紛紛傳出房貸額度告急，甚至是銀行停貸的消息。

從目前了解到的信息來看，許多地方的公積金貸和二手房貸款幾乎都停掉了，而首套房的商業(yè)貸款則大幅收緊。當然了，也有部分地方和部分銀行是連首套房的商業(yè)貸款都停掉了。

上海方面，一位銀行房貸經(jīng)理透露：“眼下不僅僅上半年額度用完，三季度的額度都不太夠用，不論首套還是二套，無論一手還是二手，想要辦理房貸敬請等到四季度。因為額度是以放款日為認定時間點的，假使現(xiàn)在6月買房，在銀行審核資質(zhì)之后時間已經(jīng)來到8月，到時候占用的是三季度的額度。”

另有一位樓盤銷售經(jīng)理表示：“目前樓盤合作的幾家銀行的放款速度都很慢，無論大行、股份行還是城商行、農(nóng)商行，都需要等待2到3個月后才能放款。”

而武漢方面，中國房地產(chǎn)報的編輯以購房者身份分別致電中國銀行、中國工商銀行等武漢支行發(fā)現(xiàn)，在個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)放方面，這些銀行已收緊住房額度，其中新房、二手房公積金業(yè)務(wù)都暫不受理，與房貸收緊對應的還有房貸利率全面上浮。

南京方面，自媒體“房產(chǎn)南京”摸底了南京14家銀行的房貸利率，發(fā)現(xiàn)首套房的房貸利率主流已經(jīng)從此前的5.45%漲到5.65%左右。

這突如其來的變故，讓許多想買房子的人不得不取消計劃或者另想辦法。

二、這次房貸告急，可能持續(xù)很久

金融行業(yè)的人都知道，每年6月往往都是“錢緊”的時候。因為6月底是不少理財產(chǎn)品的兌付期，同時也是審核銀行各項財務(wù)指標的時間節(jié)點，所以6月份銀行都會回籠資金以備兌付和檢查。

比如2013年發(fā)生的“620錢荒”，隔夜Shibor暴漲578.4bp至13.44%，最高達到史無前例的30%，7天回購利率最高達到28%。那時候也有很多家銀行暫時停掉了房貸放款，不過沒過多久就恢復正常了。

那么這次房貸告急，是否也是因為6月錢緊呢？

當然不是，這次更多跟今年的房貸新政有關(guān)。

目前很多銀行人士認為，雖然現(xiàn)在未到年底，但是銀行的房貸額度已經(jīng)相當緊張，說明“兩道紅線”管住資金供給端，預計未來房貸額度越來越吃緊將會是常態(tài)。

他們說的“兩道紅線”，指的是去年12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》里頭設(shè)置的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款“兩道紅線”。

具體來說，就是央行將全國所有銀行劃分成五類，并對每一類銀行分別設(shè)置了房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上限，以陷入更多資金流入樓市。

根據(jù)這一新規(guī)，各大銀行允許能夠流入房地產(chǎn)的資金比例都被往下壓了很多。所以現(xiàn)在不是銀行沒錢可以房貸，而是可以發(fā)放房貸的額度不夠。

舉個例子，從各家上市銀行2020年上半年財報來看的話，就有多家銀行的個人住房貸款占比超標，比如建設(shè)銀行、郵儲銀行的個人住房貸款超過32.5%，招商銀行超過20%。

而去年上半年由于疫情的影響，全國樓市都陷入低迷狀態(tài)，所以個人住房貸款也會相應減少，從而令2020年6月底的個人住房貸款占比低于正常年份。

隨著去年下半年樓市的復蘇，個人住房貸款的需求大幅增加，因此本來就已經(jīng)處于臨界點的兩道紅線，今年必然會顯得過于緊張。

三、樓市雪上加霜，開發(fā)商狗急跳墻

實際上，銀行停貸不僅影響到普通老百姓的購房計劃，更影響到了開發(fā)商的銷售進度和資金回籠。

自去年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合推出三道紅線，要求房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。

這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)的日子就不好過，個個都在忙著籌錢還債，并且不能繼續(xù)靠借新債來還舊債，而是要靠賣房來籌錢還債。

但是并不是你想賣就能賣得掉，也不是賣掉了就能立馬收到錢。

因為現(xiàn)在絕大多數(shù)購房者都無力全款買房，所以除掉首付的部分，還需要從銀行申請貸款。而這個貸款的錢什么時候打到開發(fā)商的賬上，還得看房貸什么時候?qū)徟趴睢?/p>

以前房貸審批個把月就能放款，現(xiàn)在放款周期普遍要兩三個月以上，所以開發(fā)商不僅籌不到錢來還債，可能連維持日常運轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流都要告急。

這種情況的發(fā)生，對于樓市而言無疑是一場噩耗，它會引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的巨震，從而對整個生態(tài)造成巨大的影響。

據(jù)老范的觀察，最近樓市已經(jīng)發(fā)生了幾個微妙的變化：

第一，打折降價的樓盤多了起來。

自從恒大打折促銷以來，許多開發(fā)商都紛紛跟進，比如碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利等龍頭房企都有不同程度的降價。

第二，現(xiàn)金為王，全款是大爺。

現(xiàn)在對于開發(fā)商來說，最要緊的不是房子能不能快點賣出去，而是錢能不能快點收回來。當大部分購房者都沒辦法全款的情況下，那些能夠全款的土豪就成為了開發(fā)商眼里的香餑餑。所以只要你能夠全款，你就能夠享受到更多優(yōu)惠。

第三，開發(fā)商套路陷阱多了起來。

前面兩個對于購房者來說都是好事，但是第三個則是實打?qū)嵉膲氖?，因為它會嚴重損害到購房者的利益。

前幾天廣州黃埔區(qū)的萬科城市之光的業(yè)主就覺得被套路了，因為該樓盤的按揭貸利率水平達到5.55%，要高于廣州正常的5.40%房貸利率水平。對此，有業(yè)主認為這是萬科為了完成既定的回款目標，讓銀行加速放款，所以與銀行勾結(jié)，將利率上浮。