終極殺器！房地產(chǎn)稅來(lái)了，樓市大變天！

作者 | 周松濤

來(lái)源 | 首席財(cái)經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

該來(lái)的遲早會(huì)來(lái)。

樓市調(diào)控的王炸終于落地了，沒(méi)錯(cuò)，就是房地產(chǎn)稅。

一、房地產(chǎn)稅終于落地

昨天（10月23日），第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

直接說(shuō)重點(diǎn)：

• 試點(diǎn)地區(qū)將由國(guó)務(wù)院確定，報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)備案，試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間同樣將由國(guó)務(wù)院確定；
• 房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)地區(qū)征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅；
• 由國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)制定具體實(shí)施細(xì)則；
• 本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為5年。

這意味著醞釀多年的房地產(chǎn)稅，終于要落地了。

實(shí)際上，此次推進(jìn)并非突然，早有鋪墊。

一個(gè)星期前，10月16日第20期《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?。

文章指出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

什么是房地產(chǎn)稅？很多人可能只聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)概念，并不能給出明確的定義。

房地產(chǎn)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常向房產(chǎn)的業(yè)主或租戶等使用者征收。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不完全相同。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。通俗點(diǎn)說(shuō)，就是已擁有房子的人，每年都要為自己房子納的稅。房產(chǎn)稅也是房地產(chǎn)稅的一種。

房產(chǎn)稅征收對(duì)象只是房屋，而房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋加土地。

房地產(chǎn)稅也并不是一個(gè)全新的概念，早在十年之前，也就是2011年，上海和重慶兩個(gè)城市就開(kāi)始試點(diǎn)。

不過(guò)，由于稅率太低，范圍過(guò)窄，基本上沒(méi)有任何效果。

上海和重慶的試點(diǎn)，并不能代表市場(chǎng)預(yù)期的房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，預(yù)示著房地產(chǎn)稅將真正落地。

市場(chǎng)普遍預(yù)期，房地產(chǎn)稅落地至少是2022年，部分人則認(rèn)為三到五年內(nèi)不可能真正落地。

僅僅一個(gè)星期，就有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，超出了所有人的預(yù)期。

這無(wú)疑給出了一個(gè)重磅信號(hào)，樓市調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)，樓市迎大變天。

二、為什么要推進(jìn)房地產(chǎn)稅？

為什么要實(shí)施房地產(chǎn)稅？

調(diào)控樓市，打擊炒房。

說(shuō)到底，就是房?jī)r(jià)太高了，特別是過(guò)去十年，漲幅驚人，而且并不完全是市場(chǎng)行為，炒房客在其中起到了很大的推波助瀾作用。

無(wú)論是其它物價(jià)，還是工資上漲的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲速度。

以全國(guó)房?jī)r(jià)最高的深圳為例，二手房超過(guò)8萬(wàn)每平方米。

一個(gè)普通家庭，70平米，就算深圳的均價(jià)，也超過(guò)500萬(wàn)。

即使是全款，不算利息，也不是一般家庭能夠承受。

全家人工作一輩子，最后只能買下一套房子。

樓市調(diào)控出了很多措施，無(wú)論是國(guó)家層面，還是地方城市具體調(diào)控措施，效果都不甚理想，短暫降溫之后，又呈上升趨勢(shì)。

這次，終于要祭出終極殺器。

為什么說(shuō)實(shí)施房地產(chǎn)稅能打擊炒房客？

房地產(chǎn)稅的威懾力不容小覷。

譬如美國(guó)的一些州，不管房子多大、也不管你有幾套、住多少人，只要有房子就必須繳納房產(chǎn)稅。

稅率基本上是房屋價(jià)值的1%到3%，紐約是3%，加州是1%。如果是3%的話，一套價(jià)值500萬(wàn)的房子，一年光是房產(chǎn)稅就要15萬(wàn)，即使以中位數(shù)1.5%計(jì)算，也要7.5萬(wàn)，每年。還有不菲的物業(yè)稅，這也是房地產(chǎn)稅的一種。

一年15萬(wàn)，可能是很多普通人一年的工資。

如果試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，鑒于此前上海和重慶的效果并不明顯，市場(chǎng)普遍認(rèn)為稅率會(huì)在1%以上，征收范圍也會(huì)由增量擴(kuò)展至存量。

也就是說(shuō)，此前購(gòu)買的房子也要繳納房產(chǎn)稅。

對(duì)擁有多套房，甚至十幾套，幾十套房的人，可能是累進(jìn)制懲罰性稅率。

毫無(wú)疑問(wèn)，征收房地產(chǎn)稅，可以抑制高房?jī)r(jià)，特別能有效打擊炒房客興風(fēng)作浪。

買的房越多，交的稅越多，還可能越高。

征收房地產(chǎn)稅，交易量會(huì)下降，房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲的基礎(chǔ)，炒房客賺不到錢(qián)，還要交納不菲的房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)沒(méi)有了炒作基礎(chǔ)，有利于房?jī)r(jià)維持在一個(gè)相對(duì)合理區(qū)間波動(dòng)。

很多人認(rèn)為，高房?jī)r(jià)是最好的避孕藥。

不一定完全對(duì)，如果房?jī)r(jià)保持合理，確實(shí)能讓很多家庭生二胎，三胎少了后顧之憂，從某種程度上說(shuō)，能起到鼓勵(lì)生育的作用。

三、房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎？

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)這幾個(gè)月可能會(huì)出臺(tái)，也許就是2022年1月1日。

房地產(chǎn)稅短期是樓市利空，主要是影響預(yù)期，成交量會(huì)降低，價(jià)格會(huì)下跌。

房地產(chǎn)稅實(shí)施之后，有多套房的人或者家庭會(huì)大幅增加購(gòu)房和持有成本，會(huì)遏制樓市非理性炒作，房?jī)r(jià)會(huì)徹底失去大幅上漲的基礎(chǔ)。

不過(guò)，更多人關(guān)注的問(wèn)題是，房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌？

可能性不大。

沒(méi)有任何疑問(wèn)，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象會(huì)是擁有至少兩套房的家庭或個(gè)人。

市場(chǎng)的剛需依舊存在，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)合理，經(jīng)過(guò)觀望期，真正有住房需求的家庭會(huì)是市場(chǎng)的主角，需求在，房?jī)r(jià)就沒(méi)有大幅下跌的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市會(huì)有哪些影響？

可能會(huì)推高房租。

房東繳納的房地產(chǎn)稅會(huì)直接轉(zhuǎn)嫁給租客和二房東，尤其是城市核心地段。

不過(guò)，到時(shí)候租房市場(chǎng)也可能有具體的配套措施來(lái)遏制房東大幅上調(diào)租金。

房地產(chǎn)稅還會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)置換熱潮。

有多套房產(chǎn)的個(gè)人和家庭，為了降低持有成本，會(huì)賣掉多余的房子，或是賣小變大，就是幾套面積小的房子，置換成一套面積更大的房子。

市場(chǎng)上的大戶型房子和豪宅估計(jì)會(huì)成為搶手貨。

當(dāng)然，還是會(huì)有不少人為了避免交稅去鉆規(guī)則的空子，譬如假離婚，贈(zèng)與、去名字等等。比如從第三套房開(kāi)征，夫妻有三套房的可能會(huì)離婚，丈夫兩套，妻子一套就免征，或者把三套以上贈(zèng)與父母兄弟代持等等。

這同樣需要有相關(guān)的配套措施出臺(tái)，堵住規(guī)則的漏洞。

投資外溢現(xiàn)象也不可避免。

如果深圳是試點(diǎn)城市，購(gòu)房者可能會(huì)選擇到東莞，惠州等地買房，廣州如果開(kāi)征，佛山和中山或許會(huì)迎來(lái)購(gòu)房熱潮。

房地產(chǎn)稅落地，先是試點(diǎn)，全國(guó)實(shí)行，至少是五年之后。

那么問(wèn)題來(lái)了，哪些城市會(huì)成為第一批試點(diǎn)對(duì)象？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該在深圳，海南和浙江試點(diǎn)。

這只是專家的一家之言，你認(rèn)為房地產(chǎn)稅應(yīng)該在哪些城市試點(diǎn)？