雙管齊下、標(biāo)本兼治!學(xué)區(qū)房、商品房要徹底熄火了

中國(guó)的房子分為兩種，一種是“名校學(xué)區(qū)房”，還有一種就是“其他商品房”。

針對(duì)這兩種商品房房?jī)r(jià)不斷攀升的現(xiàn)象，近期北上廣深等城市紛紛出手了。

一、學(xué)區(qū)房被爆炒，上海推出中招新政

國(guó)人重視教育，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在“擇校熱”和“就近入學(xué)”的大背景下，很多家長(zhǎng)為了小孩能夠接受更好的教育，不惜重金在名校附近買(mǎi)房。

于是教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了自城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)一直高燒不退的學(xué)區(qū)房，更是造就了“名校學(xué)區(qū)房”這一樓市畸形存在。

在北上廣深等城市，一般學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于普通商品房，一般來(lái)說(shuō)價(jià)格要高出30%左右，而名校學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)要比周邊溢價(jià)超過(guò)100%。

這種情在各大城市都有出現(xiàn)，例如在深圳，一條馬路兩邊的小區(qū)，一邊房?jī)r(jià)超過(guò)16萬(wàn)，比另一邊高出8萬(wàn)元，只因?yàn)榉謱俨煌摹皩W(xué)區(qū)”；

南京瑯琊路小學(xué)的玉泉路、錢(qián)塘路樓盤(pán)價(jià)格高達(dá)9-10W，其隔壁的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格僅為3.5-4W，學(xué)區(qū)房溢價(jià)接近150%。

在上海，因?yàn)?020-2021學(xué)年中小學(xué)開(kāi)始實(shí)行“公民同招”，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)快速上漲，巔峰時(shí)一套破舊的“老公房”單價(jià)直逼湯臣一品。

在學(xué)區(qū)房的助推下，上海市二手房行情也不斷走高。

2020年尤其是二季度開(kāi)始，浦東三林、張江地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯上漲，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一房難求、哄抬房?jī)r(jià)、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

2020年4月～2021年1月，上海連續(xù)10個(gè)月保持2.4萬(wàn)套~4.45萬(wàn)套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。

面對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的暴漲和火熱的樓市行情，上海出招了。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》。根據(jù)新政規(guī)定，從2022年開(kāi)始，新的高中入學(xué)政策分為自主招生、統(tǒng)一招生和名額分配。

新政出臺(tái)當(dāng)晚，上海各大論壇和學(xué)區(qū)房微信群開(kāi)始炸鍋。

二、浙江、深圳緊跟，學(xué)區(qū)房要涼了

在過(guò)去名校統(tǒng)一招生、自主招生（40%-60%）并行時(shí)代，是分?jǐn)?shù)論輸贏，也是出身論輸贏。

過(guò)去如果你想要上重點(diǎn)高中，除了學(xué)習(xí)成績(jī)特別拔尖這條路外，你的另一條路就是爸媽花重金在重點(diǎn)高中的附屬初中附近買(mǎi)房，那么你就可以以相對(duì)低的分?jǐn)?shù)進(jìn)入重點(diǎn)高中。

如今，重點(diǎn)高中的自主招生比例從原來(lái)的50%左右原壓縮到15%，反而名額分配招生占到了50%到65%（包括隨機(jī)分配，直接到校）。

新政的實(shí)施意味著“菜中”的春天來(lái)了。按照這一分配方式，不少“菜中”至少能獲得幾個(gè)重點(diǎn)高中的招生名額，只要你能在本校內(nèi)考第一、第二名，即使你這個(gè)成績(jī)?cè)谠谄渌攸c(diǎn)初中只能算中游，也能上重點(diǎn)高中。

這一新政讓教育資源的分配更加公平，也將倒逼上海初中生源的平均化，更會(huì)導(dǎo)致“名校學(xué)區(qū)房”價(jià)格泡沫破滅，對(duì)于學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)將是一個(gè)致命打擊。

這么做的不僅上海一家，早在2018年，北京擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域如海淀區(qū)、東城區(qū)就進(jìn)入了“多校劃片”時(shí)代。

這一政策實(shí)施后，這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房的價(jià)值將大打折扣，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房再也無(wú)法100%鎖定優(yōu)質(zhì)教育資源，確保業(yè)主的孩子能夠就讀最好的學(xué)校了。而在去年7月31日開(kāi)始，一直沒(méi)有采用“多校劃片”的北京西城區(qū)開(kāi)始實(shí)施這一政策。

在上海出臺(tái)中招新政出臺(tái)前幾天，浙江發(fā)布《教育事業(yè)“十四五”規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》，其中就提出將推進(jìn)中考招生制度改革，優(yōu)質(zhì)高中70%以上的招生名額要按學(xué)生比例分配到初中。

其實(shí)，這些年浙江一直在推進(jìn)中考招生制度改革。從2021年起，浙江全省優(yōu)質(zhì)高中不低于60%的招生名額合理分配到區(qū)域內(nèi)初中。

而在上海出臺(tái)中招新政同一天，深圳市龍華區(qū)教育局發(fā)布《義務(wù)教育階段大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法（征求意見(jiàn)稿）》。

這是深圳首次提出“全區(qū)試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制”，龍華區(qū)這次選取了5所小學(xué)、5所中學(xué)作為試點(diǎn)學(xué)校。雖然現(xiàn)階段只是龍華區(qū)這一個(gè)區(qū)域的“意見(jiàn)征集”，但是深圳學(xué)區(qū)改制的大方向和改革態(tài)度，已然是毋庸置疑。

而今年廣州參與“名額分配”的學(xué)校有所增加，省一級(jí)普通高中學(xué)校將50%的招生計(jì)劃合理分配到初中學(xué)校，全省將在2023年取消名額分配“限制性”分?jǐn)?shù)線。

在北上廣深圳、浙江之后，接下來(lái)幾年將有更多的省市推進(jìn)中考改革，使得教育分配更加公平，而這對(duì)于全國(guó)各大城市中“高溢價(jià)”學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)將是一個(gè)致命性的打擊。

三、5條紅線之后，資金借道經(jīng)營(yíng)貸入樓市

近期政策利空的不僅只是學(xué)區(qū)房，而如今北上廣深為了限制整個(gè)樓市房?jī)r(jià)的上漲，最近紛紛出臺(tái)政策嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市的行為。

去年，為了限制資金過(guò)度流入樓市，監(jiān)管部門(mén)先是給房企劃出“三條紅線”，接著又給銀行劃出“二條紅線”。

但是“5條紅線”的效果卻不怎么樣，最近幾個(gè)月部分城市的樓市又出現(xiàn)價(jià)升量增的現(xiàn)象。

價(jià)格方面，2月份中國(guó)70城中，北上廣深4大一線城市的新房、二手房都是領(lǐng)漲。

4大一線城市新房環(huán)比上漲0.5%，北上廣深分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，北上廣深二手房?jī)r(jià)格漲幅分別為1.2%、1.3%、1.0%、0.9%，包攬了前四位。

成交量上，來(lái)自中介數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)月主要城市的二手房實(shí)際成交環(huán)比增加超過(guò)20%，2月份的成交量同比增長(zhǎng)數(shù)倍，與2019年2月份相比，漲幅增超過(guò)50%。

在劃出“5條紅線”之后，樓市之所以還出現(xiàn)價(jià)升量增現(xiàn)象，就是因?yàn)榇罅總€(gè)人、小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入樓市。

為了應(yīng)對(duì)疫情，2020年初央行出臺(tái)了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)、個(gè)人的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率在3%到4%左右。

而這兩個(gè)貸款利率，遠(yuǎn)低于目前的銀行按揭貸款利率，目前房貸利率通常為5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上浮幾十到上百個(gè)基點(diǎn)，約為5%到6%。

小微企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸與按揭貸款的利率倒掛，很多機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)了這一套利空間。于是，市場(chǎng)就產(chǎn)生了專(zhuān)門(mén)從事套利交易中介機(jī)構(gòu)，它們?yōu)槌捶空咛峁┻^(guò)橋資金，購(gòu)買(mǎi)了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部過(guò)橋資金。

2020年，全國(guó)普惠型小微企業(yè)貸款余額達(dá)到15.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32%，超過(guò)總貸款增速18.1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，全年增加2.27萬(wàn)億，超過(guò)2018、2019年增量總和。

在疫情影響下，很多小微企業(yè)倒閉，因此經(jīng)營(yíng)性信貸需求應(yīng)該是減少的，但現(xiàn)實(shí)是小微企業(yè)貸款、經(jīng)營(yíng)性中長(zhǎng)期貸款卻出現(xiàn)了大量增加，顯然是不符合正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行邏輯的。

因此這其中可定相當(dāng)經(jīng)營(yíng)貸資金流入量樓市，推動(dòng)部分城市的房?jī)r(jià)上漲，最為典型的城市就是北上廣深4大一線城市。

以上海為例，2020年上海市新增加貸款6741.6億元，比上年多增1131.7億元；其中普惠小微貸款增加1525.3億元，增長(zhǎng)41.5%。

海量資金借道小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸這一渠道流入樓市，因此在這一輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，上海也是一馬當(dāng)先。

四、北上廣深再出招控房?jī)r(jià)，標(biāo)本兼治

因此當(dāng)監(jiān)管層發(fā)現(xiàn)部分城市的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金大量違規(guī)流入樓市時(shí)，于是從1月底開(kāi)始各市陸續(xù)發(fā)文嚴(yán)查、清理違規(guī)進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款。

最先開(kāi)始的就是房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的北上廣深四大一線城市。

2021年1月29日,近半年多房?jī)r(jià)漲幅最快的上海率先印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各銀行對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2月28日前報(bào)送自查和整改報(bào)告。

接著是北京、廣州、深圳在陸續(xù)發(fā)布相似通知，于是各地商業(yè)銀行開(kāi)始了一場(chǎng)轟轟烈烈的自糾自查的風(fēng)潮，各銀行一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入樓市，要求貸方提前還清貸款。

于是就有了近日網(wǎng)上熱傳的微博大V、上海萬(wàn)霽資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)牛春寶曬出的《個(gè)人貸款提前收回告知函》。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的清查，近日廣東、深圳公布了階段性清查成果。

截至3月16日，廣東轄內(nèi)（不含深圳）已完成自查銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶(hù)，其中廣州問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶(hù)。

而在3月18日，深圳銀監(jiān)會(huì)披露，對(duì)去年所有中資商業(yè)銀行的15.4萬(wàn)筆、1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)排查了約一半，目前發(fā)現(xiàn)并提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款。

當(dāng)然，這輪清查雖然已經(jīng)出現(xiàn)一定成果，但是對(duì)于目前全國(guó)火熱的樓市來(lái)說(shuō)還不夠，因此這輪清查開(kāi)始從一線城市向杭州、合肥、東莞等二線城市蔓延。

而為了從根源上解決消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市問(wèn)題，許多商業(yè)銀行也開(kāi)始提高小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的準(zhǔn)入門(mén)檻，調(diào)高了經(jīng)營(yíng)貸款的利息，把漏洞給堵上。