2020驚人一幕！24城房價跌回一年前，有城市房價直接腰斬

作者 | 李一鐘

來源 | 藍經(jīng)財經(jīng)觀察（ID：bluecaijing ）

2020年，疫情之下全國房價依然在上漲，均價甚至突破了萬元大關(guān)，這意味著，買房的套均價已經(jīng)達到了100萬元！

然而，并非全國所有城市的房價都在上漲，2020年，有不少城市的房價在巨大的壓力下出現(xiàn)了下跌。

這些城市是哪些呢？

一、 24城跌回一年前

2020年1月數(shù)據(jù)顯示，全國70城新房房價上，總體仍然是在上漲的。

新房房價的環(huán)比漲幅上，有53城處于上漲，但漲幅都僅有金華和廣州超1%，其他都在1%以內(nèi)。

在環(huán)比跌幅上，有14城處于下跌，但跌幅都在1%以內(nèi)，另外有3城房價不變的。

這意味著，新房的房價總體上仍然是比較平穩(wěn)，與2020年12月的房價變化不大。

同比來看的話，有10個城市同比2020年1月份下跌，跌幅較小。

當然，新房的價格對于初次買房的剛需來說是比較重要的，因為首次購房一般都選擇新房。但是，真正反映一個城市房價情況的，依然是二手房市場。

那么，二手房市場情況又是如何呢？

2021年1月70城的二手房價格上，同比2020年1月份有24城是處于下跌中的，也就是說，有24城房價不僅沒有增長，反而跌回了一年前！

其中，跌幅最大的是牡丹江市，跌幅竟高達10%！

另外，南充跌了5.6%，哈爾濱跌了4%，貴陽跌3.3%，北海跌3.4%，天津跌3.4%，鄭州跌3%，這些都是跌幅在3%以上的城市。

由于70城房價數(shù)據(jù)是2005年制定的，在統(tǒng)計上依然漏掉了某些城市，總體下跌的城市有多少還難以統(tǒng)計，但是，我們可以把時間拉長一點來看看房價跌幅最大的城市（參考下圖）。

由于統(tǒng)計的原因，廊坊、肇慶、西雙版納、保定等城市并未在“70城”中，但是，廊坊的房價已經(jīng)火出圈了！

至于如何火的，可以直接看到，相比2017年4月份廊坊房價最高點來說，現(xiàn)在已經(jīng)暴跌了46.9%左右，房價幾乎腰斬！

另外，北京相比最高點依然跌了15.8%，天津跌了21.8%！

從2017年至2020年，全國房價可以說是一片繁榮的上漲，為什么會出現(xiàn)腰斬的情況呢？

 二、政策、人口導(dǎo)致

首先，從這些城市分析來看，北京、天津、廊坊、保定、石家莊都屬于北京都市圈，青島、濟南、煙臺屬于山東省。

北京都市圈的房價下跌歸根究底依然是政策和人口導(dǎo)致的。

北京在人口達到了2200多萬的巔峰之后，城市病已經(jīng)非常嚴重，不得不采取措施限制人口流入。因此，北京市才主動將部分人口、產(chǎn)業(yè)外遷，并限制新增人口。

這樣的措施直接導(dǎo)致的就是北京市的人口外流，連續(xù)三年人口凈流出，需求下降，北京的房價出現(xiàn)下跌。

而廊坊、保定、石家莊等地則是因為政策調(diào)控的因素。

原本北漂在北京買房就非常困難，因此京郊地區(qū)是不錯的選擇，也因此在2017年至2018年左右京郊地區(qū)的房價才炒到了最高點。但是，由廊坊開始，波及保定、石家莊，購房資格上增加了社保年限的限制，使得大量北漂直接喪失了京郊買房的資格，導(dǎo)致京郊地區(qū)購買力嚴重下滑，房價下跌。

而天津的情況則不一樣，天津由于濱海新區(qū)的GDP擠水分問題，使得整個天津市的GDP縮減了4000億左右，城市地位大幅下降，人口出現(xiàn)流出，房價下跌。

山東省作為經(jīng)濟第三大省，按理說不應(yīng)該出現(xiàn)房價下跌的情況，但偏偏是山東省經(jīng)濟實力最強的青島、濟南、煙臺房價都出現(xiàn)了下跌。這也與山東省擠水分有關(guān)，山東省的GDP一次性擠掉了9000多億的水分，接近上萬億！

這次擠水分直接導(dǎo)致了山東省的地位一落千丈，預(yù)期大幅下跌，城市人口流出，房價下跌。

再看看大灣區(qū)最神奇的一個城市，中山市。2020年末，中山市的房價相比2018年的最高點跌了11.9%，是大灣區(qū)唯一出現(xiàn)下跌的城市。究其原因來說，無非是市場對中山炒作過度，而中山卻沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟實力和人口，導(dǎo)致市場炒作回歸冷靜之后房價下跌。

從房價的邏輯上來說，而今的房價邏輯已經(jīng)從過去的全國普漲變?yōu)橄驘狳c城市看齊了，而人口、經(jīng)濟實力更是決定未來房價的最關(guān)鍵因素。

如人口持續(xù)大量流入的深圳、上海，無論如何調(diào)控，房價依然保持著上漲的態(tài)勢不變。而東北地區(qū)，如哈爾濱，即便疫情之下放開政策并鼓勵居民買房，房地產(chǎn)市場依然低迷。

那么，在樓市分化不斷加劇的情況下，剛需又該作何抉擇呢？

二、剛需如何選擇

對于全國絕大多數(shù)年輕人來說，房價下跌是他們非常難得的買房機會了！

但是，這其中又牽扯到諸多問題。我們可以將這些剛需購房主力的年輕人分為三種情況，一種是去往一線城市工作的，另一種是在新一線城市或省會城市工作的，第三種則是留在老家三四線城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)工資的。

對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)工作的人來說邏輯非常簡單，購買縣、地級市級的房子是最佳的，離工作地近，可以就近結(jié)婚定居。

而那些在新一線城市或者省會城市，如南京、杭州、成都、重慶、武漢、長沙、西安這些新一線城市的，和各地省會的，購房的邏輯對于他們來說也很簡單，只需要選擇當?shù)氐纳罨蛘咝乱痪€城市即可，這些城市的房價都是比較堅挺并且有上漲空間，值得投資的。

并且，新一線城市和省會城市中，有不少城市的房價依然是比較合理的。如全國樓市調(diào)控模范的長沙，作為經(jīng)濟強省湖南的省會，GDP已經(jīng)超過13000億，房價均價依然維持在10000元左右，是全國唯一房價收入比合理的城市。

而西部的重慶經(jīng)濟發(fā)展也非常快，2020年的GDP距離廣州市僅一步之遙，幾乎拉平，而房價上，重慶的最新房價依然維持在10839元每平米左右，并未過高。

當然，在選擇工作和定居新一線城市或省會城市的時候，年輕人更要有著清醒的認識來做選擇。比如，那么房價嚴重虛高，炒房盛行，但收入非常低，經(jīng)濟實力嚴重不足的城市，應(yīng)該適當放棄。

比如，云南的昆明和廣西的南寧，經(jīng)濟實力上，兩個省會都在4500億左右，南寧的房價卻已經(jīng)接近13000元每平米，昆明也不遑多讓，已經(jīng)超13000元每平米了。

GDP不強，僅有長沙的三分之一，重慶的五分之一，房價卻遠超長沙、重慶，這是何等道理。

最后，則是在一線城市工作的年輕人們，這些人也是未來城市群最主要的購買力。

這些人其實也有三種選擇，最直接的是在工作的城市買房，而這種往往非常困難，除非家里父母輩有足夠的資金支持。

而第二種則是回老家買房，以后如果大城市工作不下去，可以回到老家定居重新找工作安定下來。

最后一種，則是選擇城市群相對房價較低的城市。如北京的可以選擇京郊，上海的可以選擇南通、蘇州或者無錫。

最大的粵港澳大灣區(qū)，其包容度可以說是三大城市群里最強的了。

打個比方，如果你的老家的房價已經(jīng)接近8000元一平米，或者接近上萬元一平米，那還不如在大灣區(qū)內(nèi)買房。

大灣區(qū)地區(qū)的新房均價都已經(jīng)較高，東莞破2萬正奔3萬，惠州也在向2萬奔去，佛山破1萬，中山的新房也在1萬左右，但是大灣區(qū)內(nèi)的二手房價格依然是比較親民的。

二手房價格上，東莞均價為20803元/平，惠州為11810元/平，佛山為15134元/平，中山為11914元/平，廣州市南沙區(qū)的二手房價格在19074元/平。

相比較廣州6萬多的均價，深圳已經(jīng)破9萬的均價來說，這些大灣區(qū)內(nèi)房價仍然較低的城市是不錯的選擇。

那些期待房價下跌可以入手房子的年輕人，也許你們老家的房價真的跌了，抓緊時機吧！