東莞又半夜雞叫!限購向一線城市看齊

作者 | 范智林

來源 | 金融智庫（ID：jinrongo2o）

一、東莞半夜雞叫，調(diào)控再次升級

近年來，東莞住房價格不斷上漲，特別是2020年疫情過后，東莞的房價漲幅超越深圳，高居全國第一。

目前東莞臨深的鳳崗、長安等鎮(zhèn)，預(yù)計市中心的莞城，新盤價格已經(jīng)突然了4萬元/平方米，超越了國內(nèi)大多數(shù)省會城市。

這個價位不僅超越了深圳東部的龍崗、坪山、大鵬等區(qū)的一些偏遠樓盤，更是遠遠把廣州市郊的從化、花都、增城等地甩在后頭。

俗話說“槍打出頭鳥”，出頭之后的東莞，也成為了樓市調(diào)控的重點照顧對象。

在2020年7月25日“半夜雞叫”，11個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，東莞再一次半夜出手了！

2月27日凌晨，廣東東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，進一步升級房地產(chǎn)調(diào)控力度。

具體來說，東莞限購升級主要有以下幾點變化：

1、非東莞戶籍在東莞購買第二套住宅的社保年限，由2年改為3年；

2、新入東莞戶籍購買第一套住宅須落戶滿半年、且連續(xù)繳納半年社保；

3、離婚2年內(nèi)再買房的，按離婚前家庭房子套數(shù)計算；

4、未結(jié)清首套住宅貸款的，購買第二套首付需要50%；

按照東莞最新的限購標準來看，這座普通地級市的限購力度，已經(jīng)超越了大多數(shù)二線城市，幾乎要向北上深廣看齊。

二、東莞的房子，風口上的豬

那么東莞的房價為什么會突然爆發(fā)呢？

老范認為與四大發(fā)展機遇息息相關(guān)。

1、地緣機遇：東莞優(yōu)越的地理位置

在大灣區(qū)幾座城市中，東莞市具有優(yōu)越的地理位置，毗鄰港澳，連接廣深。又是廣深科技創(chuàng)新走廊的重要組成部分，為東莞這座城市的長遠發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

從2015年開始，不少深圳人就因為深圳房價暴漲而買不起房子，所以紛紛跑到臨近深圳的東莞去買房。

2、政策機遇：粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略

2019年2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，東莞市作為大灣區(qū)戰(zhàn)略的重要部分，被8次提及。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》指出在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中，東莞市具有重要的戰(zhàn)略地位，要構(gòu)建以深圳、東莞為核心中樞建立世界級先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

3、規(guī)劃機遇：建設(shè)深圳都市圈

2019年8月18日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，深圳的城市地位得到極大提升。

隨后中央、廣東省、深圳市等政府層面，陸續(xù)提出建設(shè)深圳都市圈，把東莞、惠州、汕尾、河源納入深圳都市圈當中。

隨著深莞地鐵的規(guī)劃和建設(shè)，將進一步加快深圳與東莞的連動速度，預(yù)計2024年深莞將進入30分鐘生活圈。

東莞作為臨近深圳的一座城市，自然也享受到深圳建設(shè)社會主義先行示范區(qū)政策的福利外溢，從而東莞房地產(chǎn)也將大大收益。

4、自身機遇：東莞濱海灣新區(qū)

2019年5月26日，《東莞濱海灣新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（2019-2035年）》審核通過，其中提出將支持東莞與香港合作共同建設(shè)東莞市濱海灣新區(qū)。

東莞市濱海灣新區(qū)不僅位于珠江口，而且靠近深圳，地理位置十分優(yōu)越，幾乎是深圳西部剛需外溢的最佳首選。

以前深圳人嫌棄東莞的房子，主要是覺得臨深的市政配套太糟糕，而市政配套好的莞城卻離深圳太遙遠。

現(xiàn)在有了高標準規(guī)劃建設(shè)的東莞濱海灣新區(qū)，深圳剛需就擁有了一個既靠近深圳、市政配套又好的選擇。

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)有句名言，風口上豬也能飛起來。東莞的房子，正是風口上的豬！

三、兩大因素，推動價格暴漲

實際上，東莞的房價之所以會突然暴漲，除了東莞房地產(chǎn)市場面臨的四大發(fā)展機遇外，還有兩個重要原因，那就是供需失衡和流動性泛濫。

近年來，東莞市的購房需求不斷增長，但是房子供應(yīng)卻逐漸放緩。從2013年開始，東莞的商品住宅批準上市面積就逐年下降，2019年下滑到不足2013年的一半。

在需求連年暴增的情況下，供給卻連年暴跌，東莞的樓市就從供過于求變成了供不應(yīng)求，所以價格上漲也就在所難免了！

而2020年新冠疫情出現(xiàn)后，國內(nèi)外貨幣政策普遍放寬松，又導(dǎo)致了市場上資金充裕，流動性泛濫。

這些無處可去的熱錢，在深圳限購升級之后，最終大量流入到臨近深圳，供不應(yīng)求的東莞，結(jié)果就直接把房價炒了個暴漲。

說句實話，對于未來的東莞樓市，實在是比較難做出分析。

一方面是這座城市未來的發(fā)展前景非常好，可以說前景大好，前途不可限量。所以東莞的房價，未來注定會超越國內(nèi)大多數(shù)二線城市。

但是另一方面，近年來東莞的房價也上漲得太過離譜，現(xiàn)在的房價已經(jīng)超越了重慶、成都、武漢等許多熱門二線城市，但是東莞畢竟不是深圳，真的值這個價嗎？

分析到這里，可能會有人要問，那東莞的房子值不值得購買呢？

老范覺得吧，如果你符合購房資格，并且有住房的需求，可以購入，因為就目前來看，東莞房價降的可能性不大，畢竟有深圳的1000萬剛需在做支撐。

另外東莞本身也是一座經(jīng)濟發(fā)達的城市，每年的人口增長量也呈現(xiàn)正增長，所以即便是沒有深圳的剛需，東莞本身的房價也不會低到哪里去。

但是若是要投機，就得考慮性價比了，畢竟現(xiàn)在這么高的價格，再加上這么嚴厲的調(diào)控政策，扣除掉各項成本之后，未來能有多少盈利空間呢？