大變局!炒房團(tuán)兵臨重慶,房價要失守了?

財經(jīng)觀察網(wǎng)
2021-05-07 22:19

4月份,國內(nèi)的樓市暗流涌動,樓市風(fēng)向也在不斷隨之變化!

國家大力調(diào)查經(jīng)營貸違規(guī)入市、約談一線及新一線城市落實房住不炒、七部門聯(lián)合調(diào)查深房理炒房團(tuán)、深圳的人事變動等,都在訴說著樓市的不平靜。

而最近這個五一,西部山城重慶卻突然火了起來!

一、炒房資金流入重慶

國內(nèi)的貨幣政策依然是非常寬松的,這也給市場帶來了大量的流動性,關(guān)鍵是這些流動性資金,要流向何處!

深房理被調(diào)查后,數(shù)據(jù)顯示,2021年一季度深圳市的資金存量比2020年末要少了2000多億元。這2000多億元跑去哪里了呢?

第一個冒出來的,是深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易,因為商品房限購限售甚至調(diào)查資金過于嚴(yán)格,炒房客開始將目光轉(zhuǎn)向深圳市的小產(chǎn)權(quán)房交易市場,大量買入小產(chǎn)權(quán)房。

也因為交易過于火爆,使得炒房客大炒深圳小產(chǎn)權(quán)房被推上了微博熱搜,再次引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。

小產(chǎn)權(quán)房是深圳市的底層根基,是1800多萬人的最后的退路,決不能讓炒房客肆意破壞市場。隨即,監(jiān)管層立馬明令禁止小產(chǎn)權(quán)房交易,并嚴(yán)查之前交易的情況和資金來源。

放眼國內(nèi),北京、上海等一線城市的房價均處于高位,杭州、南京、武漢、成都等新一線城市的房價也在不斷攀升,炒房客必然要尋找新的合適的投資標(biāo)的,不然體量如此龐大的資金要流向何處。

最終,山城重慶,開始成為炒房客新的目標(biāo)。

五一期間,在重慶的中介明顯能夠感覺到,有大量的外地人涌入重慶,并且專門咨詢房價情況和購房政策。

最有意思的是,重慶是唯一一個,首套房沒有限購的新一線城市。重慶現(xiàn)行的購房政策為,外地戶籍購買重慶首套房并辦理貸款的需要提供一年的社保證明,但全款則不需要。

這意味著,只要是全款,外地人都能夠在重慶購買首套房,這對投資客來說是絕佳的機會。從數(shù)據(jù)來看,4月底到5月初,重慶的商品房供銷也都在上漲,呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。

炒房客為什么選擇重慶?

除了首套房不限購以外,在新一線城市中,重慶的發(fā)展也已經(jīng)勢不可擋。2020年,重慶的GDP為25002.79億元,而廣州為25019.11億元,重慶幾乎與廣州持平!

另外、成渝經(jīng)濟圈、雙城建設(shè)等都給重慶這座山城帶來了巨大的發(fā)展空間,未來的房價上漲機會較大。

但是,重慶卻是一座曾經(jīng)讓炒房客有來無回的城市,其對房價把控程度在全國來說都絕無僅有的,唯一能與之媲美的僅有長沙!在全國各大城市中,長沙和重慶,是僅有的兩個房價收入比較低的城市。

重慶在控制房價上,有著怎樣的特殊之處呢?

二、重慶控制房價的經(jīng)驗

重慶控制房價的經(jīng)驗,與時任重慶市市長、經(jīng)濟學(xué)大咖黃奇帆分不開。

黃奇帆是一個很關(guān)注底層老百姓生活的人,在房價調(diào)控上,公租房是絕對的法寶。

2010年,重慶市就決定要在未來三年內(nèi),以平均價格2000元一平的成本建設(shè)4000萬平米的公租屋。雖然時間上有差異,但是2010年至2020年,重慶主城區(qū)公租房建造規(guī)模達(dá)到了2000萬平米,遠(yuǎn)郊縣也建造了2000萬平米,順利實現(xiàn)公租房建設(shè)目標(biāo)。

這些公租房是給誰住的呢?

有工作的農(nóng)民工;有工作的大中專畢業(yè)生;住房面積13平方米以下、個人收入2000塊、家庭收入3000塊以內(nèi)的低收入家庭。

公租房有一個特性,滿5年之后可以買下來變?yōu)榻?jīng)濟適用房,但是這一點,黃奇帆也想到了。

為了避免權(quán)力尋租占用公租房,重慶市采取了寬進(jìn)嚴(yán)出的方式。也就是,租賃公共住房的人,條件比較寬松;但是公租房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房要出售的時候,只能按照經(jīng)適房的價格出售給政府,讓政府二次回收。

這樣一來,投資公租房就失去了利潤空間,沒有利潤,自然就斷絕了投機資金的進(jìn)入。

同時,為了避免公租房因為低收入人群聚集而成為貧民窟,黃奇帆在公租房的建設(shè)上,采取了公租房20%、商品房80%的方式,將公租房全部散落到各個商品房小區(qū)中間,杜絕了成為貧民窟的可能。

在公租房建設(shè)時,必然少不了土地矛盾,如何獲取大量的土地成為政府的難題。

黃奇帆領(lǐng)導(dǎo)的政府采取的是,地票制度

從2011年開始,重慶將吸收300萬農(nóng)民工進(jìn)城,只要他們有了工作,就給予重慶戶口,同時也就有了申請公租房的權(quán)利。但是條件是,必須放棄農(nóng)村的宅基地復(fù)耕為耕地。

一畝土地,在城市里可以蓋一棟高樓,吸納大量人口!利用這一方式,重慶市同時解決了土地、人口問題,將大量農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,提高了城市化進(jìn)程。

而最關(guān)鍵的,仍然要屬解決農(nóng)民工的就業(yè)問題。為此,重慶市大量招商引資,不僅引進(jìn)了惠普、思科等先進(jìn)制造企業(yè),還引進(jìn)了螞蟻金服等IT企業(yè),真正將重慶市的IT行業(yè)打造了起來。

時至今日,重慶市的房價依然不足2萬,新房的價格在2021年1月份沖高到了13000元左右一平,但是4月份隨即跌回了11450元一平。

而二手房的價格更是低得難以想象,最新的房價顯示,重慶的二手房均價在8945元每平左右,至今仍未破萬,而重慶,卻已經(jīng)是一個GDP緊追廣州的城市了!

這便是重慶模式的成功之處,它將重慶的城市化進(jìn)程大大加快,卻沒有帶來高房價的困擾,是一座能夠吸引年輕人就業(yè)、扎根的城市。

三、重慶房價會不會失守?

2015年底開始,國內(nèi)的房價開始了普漲,直至2019年,這一時期是國內(nèi)房價大漲的時期,有些城市甚至翻番。

但是,重慶的房價卻被控制得死死的,這一時期,重慶的房價徘徊在7000元左右每平,并且無論政策多寬松、炒房客如何撬動杠桿,都無法將房價往上推。重慶也因此被稱為讓炒房客有來無回的城市,成為炒房客的噩夢!

重慶與長沙都有一個類似之處,那就是龐大的供應(yīng)量,使得城市完全不缺房子!

重慶大量的公租房轉(zhuǎn)經(jīng)適房,消化掉了大量的購房需求;而長沙則是通過大量增加供應(yīng)量,破解土地供應(yīng)的緊張局面,使得市場透明化,需求被大量消化。

與深圳對比就會發(fā)現(xiàn),高房價問題就是供需失衡的問題,這并不是什么高深的學(xué)問,只要做到了供給大于需求,價格就能降下來。

炒房客進(jìn)入重慶,對重慶會帶來怎樣沖擊呢?

可以肯定的是,炒房資金流入,對于GDP的帶動作用是較大的,房地產(chǎn)的繁榮,將會帶動重慶整體經(jīng)濟的繁榮,甚至有可能帶動重慶GDP超越廣州市。

但是,房價暴漲帶來的副作用也是極其明顯的。重慶目前的平均薪酬在4500元左右,這個薪酬決定了,老百姓無法支撐高昂的房價,當(dāng)前二手房的均價在1萬元以內(nèi)仍然是較為合理的。

如果炒房客加入,必將帶動房價上漲,推高炒房氛圍,甚至帶動重慶市乃至全國的人進(jìn)入重慶炒房。按照目前新房12000元每平左右、二手房8900元每平左右的均價而言,一旦炒房客加入,新房均價必將推高至2萬元,二手房均價也將往15000元每平米沖刺。

而根據(jù)便是,4月28日和29日,重慶市拍賣了46宗地,平均成交單價就已經(jīng)達(dá)到了9133元每平米,而最高的成交單價已經(jīng)達(dá)到了15711元每平米。

這些土地都將會在下半年甚至2022年入市。土地價格在漲,房價也會跟漲,這也是炒房客進(jìn)入重慶的一大底氣。

炒房客的威力有多大?

以深圳為例,2019年,深圳市的房價均價仍然63000元每平米左右,而2020年末,短短兩年時間,房價就漲至90000元每平米,成為全國第一。其中炒房客發(fā)揮的作用有多少尚不確定,但從深房理炒房團(tuán)的人數(shù)來看,這筆資金量一定非常龐大!

以深圳兩年40%以上的漲幅參考的話,即使重慶打5折,炒房客進(jìn)入后也能讓重慶的房價每年漲幅達(dá)到了10%以上,目前重慶新房均價11520元每平米,10%的漲幅下,兩年時間重慶的新房均價就要達(dá)到15000元每平米了。

何況,現(xiàn)在全國范圍內(nèi)都在嚴(yán)厲打擊炒房,各大城市都在限購限售,大量炒房資金找不到去處。這些閑置的資金如果全部涌向重慶,那么重慶房價也將失守,進(jìn)入高房價城市行列。

高房價下深受其害的,必然是這個城市的年輕人!

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