大變局！炒房團(tuán)兵臨重慶，房?jī)r(jià)要失守了？

4月份，國(guó)內(nèi)的樓市暗流涌動(dòng)，樓市風(fēng)向也在不斷隨之變化！

國(guó)家大力調(diào)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市、約談一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市落實(shí)房住不炒、七部門(mén)聯(lián)合調(diào)查深房理炒房團(tuán)、深圳的人事變動(dòng)等，都在訴說(shuō)著樓市的不平靜。

而最近這個(gè)五一，西部山城重慶卻突然火了起來(lái)！

一、炒房資金流入重慶

國(guó)內(nèi)的貨幣政策依然是非常寬松的，這也給市場(chǎng)帶來(lái)了大量的流動(dòng)性，關(guān)鍵是這些流動(dòng)性資金，要流向何處！

深房理被調(diào)查后，數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度深圳市的資金存量比2020年末要少了2000多億元。這2000多億元跑去哪里了呢？

第一個(gè)冒出來(lái)的，是深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易，因?yàn)樯唐贩肯拶?gòu)限售甚至調(diào)查資金過(guò)于嚴(yán)格，炒房客開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向深圳市的小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)，大量買(mǎi)入小產(chǎn)權(quán)房。

也因?yàn)榻灰走^(guò)于火爆，使得炒房客大炒深圳小產(chǎn)權(quán)房被推上了微博熱搜，再次引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。

小產(chǎn)權(quán)房是深圳市的底層根基，是1800多萬(wàn)人的最后的退路，決不能讓炒房客肆意破壞市場(chǎng)。隨即，監(jiān)管層立馬明令禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，并嚴(yán)查之前交易的情況和資金來(lái)源。

放眼國(guó)內(nèi)，北京、上海等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)均處于高位，杭州、南京、武漢、成都等新一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)也在不斷攀升，炒房客必然要尋找新的合適的投資標(biāo)的，不然體量如此龐大的資金要流向何處。

最終，山城重慶，開(kāi)始成為炒房客新的目標(biāo)。

五一期間，在重慶的中介明顯能夠感覺(jué)到，有大量的外地人涌入重慶，并且專(zhuān)門(mén)咨詢(xún)房?jī)r(jià)情況和購(gòu)房政策。

最有意思的是，重慶是唯一一個(gè)，首套房沒(méi)有限購(gòu)的新一線(xiàn)城市。重慶現(xiàn)行的購(gòu)房政策為，外地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)重慶首套房并辦理貸款的需要提供一年的社保證明，但全款則不需要。

這意味著，只要是全款，外地人都能夠在重慶購(gòu)買(mǎi)首套房，這對(duì)投資客來(lái)說(shuō)是絕佳的機(jī)會(huì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，4月底到5月初，重慶的商品房供銷(xiāo)也都在上漲，呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面。

炒房客為什么選擇重慶？

除了首套房不限購(gòu)以外，在新一線(xiàn)城市中，重慶的發(fā)展也已經(jīng)勢(shì)不可擋。2020年，重慶的GDP為25002.79億元，而廣州為25019.11億元，重慶幾乎與廣州持平！

另外、成渝經(jīng)濟(jì)圈、雙城建設(shè)等都給重慶這座山城帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間，未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲機(jī)會(huì)較大。

但是，重慶卻是一座曾經(jīng)讓炒房客有來(lái)無(wú)回的城市，其對(duì)房?jī)r(jià)把控程度在全國(guó)來(lái)說(shuō)都絕無(wú)僅有的，唯一能與之媲美的僅有長(zhǎng)沙！在全國(guó)各大城市中，長(zhǎng)沙和重慶，是僅有的兩個(gè)房?jī)r(jià)收入比較低的城市。

重慶在控制房?jī)r(jià)上，有著怎樣的特殊之處呢？

二、重慶控制房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)

重慶控制房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)，與時(shí)任重慶市市長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)大咖黃奇帆分不開(kāi)。

黃奇帆是一個(gè)很關(guān)注底層老百姓生活的人，在房?jī)r(jià)調(diào)控上，公租房是絕對(duì)的法寶。

2010年，重慶市就決定要在未來(lái)三年內(nèi)，以平均價(jià)格2000元一平的成本建設(shè)4000萬(wàn)平米的公租屋。雖然時(shí)間上有差異，但是2010年至2020年，重慶主城區(qū)公租房建造規(guī)模達(dá)到了2000萬(wàn)平米，遠(yuǎn)郊縣也建造了2000萬(wàn)平米，順利實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)目標(biāo)。

這些公租房是給誰(shuí)住的呢？

有工作的農(nóng)民工；有工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生；住房面積13平方米以下、個(gè)人收入2000塊、家庭收入3000塊以?xún)?nèi)的低收入家庭。

公租房有一個(gè)特性，滿(mǎn)5年之后可以買(mǎi)下來(lái)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，但是這一點(diǎn)，黃奇帆也想到了。

為了避免權(quán)力尋租占用公租房，重慶市采取了寬進(jìn)嚴(yán)出的方式。也就是，租賃公共住房的人，條件比較寬松；但是公租房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房要出售的時(shí)候，只能按照經(jīng)適房的價(jià)格出售給政府，讓政府二次回收。

這樣一來(lái)，投資公租房就失去了利潤(rùn)空間，沒(méi)有利潤(rùn)，自然就斷絕了投機(jī)資金的進(jìn)入。

同時(shí)，為了避免公租房因?yàn)榈褪杖肴巳壕奂蔀樨毭窨?，黃奇帆在公租房的建設(shè)上，采取了公租房20%、商品房80%的方式，將公租房全部散落到各個(gè)商品房小區(qū)中間，杜絕了成為貧民窟的可能。

在公租房建設(shè)時(shí)，必然少不了土地矛盾，如何獲取大量的土地成為政府的難題。

黃奇帆領(lǐng)導(dǎo)的政府采取的是，地票制度。

從2011年開(kāi)始，重慶將吸收300萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，只要他們有了工作，就給予重慶戶(hù)口，同時(shí)也就有了申請(qǐng)公租房的權(quán)利。但是條件是，必須放棄農(nóng)村的宅基地復(fù)耕為耕地。

一畝土地，在城市里可以蓋一棟高樓，吸納大量人口！利用這一方式，重慶市同時(shí)解決了土地、人口問(wèn)題，將大量農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，提高了城市化進(jìn)程。

而最關(guān)鍵的，仍然要屬解決農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題。為此，重慶市大量招商引資，不僅引進(jìn)了惠普、思科等先進(jìn)制造企業(yè)，還引進(jìn)了螞蟻金服等IT企業(yè)，真正將重慶市的IT行業(yè)打造了起來(lái)。

時(shí)至今日，重慶市的房?jī)r(jià)依然不足2萬(wàn)，新房的價(jià)格在2021年1月份沖高到了13000元左右一平，但是4月份隨即跌回了11450元一平。

而二手房的價(jià)格更是低得難以想象，最新的房?jī)r(jià)顯示，重慶的二手房均價(jià)在8945元每平左右，至今仍未破萬(wàn)，而重慶，卻已經(jīng)是一個(gè)GDP緊追廣州的城市了！

這便是重慶模式的成功之處，它將重慶的城市化進(jìn)程大大加快，卻沒(méi)有帶來(lái)高房?jī)r(jià)的困擾，是一座能夠吸引年輕人就業(yè)、扎根的城市。

三、重慶房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)失守？

2015年底開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)開(kāi)始了普漲，直至2019年，這一時(shí)期是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的時(shí)期，有些城市甚至翻番。

但是，重慶的房?jī)r(jià)卻被控制得死死的，這一時(shí)期，重慶的房?jī)r(jià)徘徊在7000元左右每平，并且無(wú)論政策多寬松、炒房客如何撬動(dòng)杠桿，都無(wú)法將房?jī)r(jià)往上推。重慶也因此被稱(chēng)為讓炒房客有來(lái)無(wú)回的城市，成為炒房客的噩夢(mèng)！

重慶與長(zhǎng)沙都有一個(gè)類(lèi)似之處，那就是龐大的供應(yīng)量，使得城市完全不缺房子！

重慶大量的公租房轉(zhuǎn)經(jīng)適房，消化掉了大量的購(gòu)房需求；而長(zhǎng)沙則是通過(guò)大量增加供應(yīng)量，破解土地供應(yīng)的緊張局面，使得市場(chǎng)透明化，需求被大量消化。

與深圳對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)，高房?jī)r(jià)問(wèn)題就是供需失衡的問(wèn)題，這并不是什么高深的學(xué)問(wèn)，只要做到了供給大于需求，價(jià)格就能降下來(lái)。

炒房客進(jìn)入重慶，對(duì)重慶會(huì)帶來(lái)怎樣沖擊呢？

可以肯定的是，炒房資金流入，對(duì)于GDP的帶動(dòng)作用是較大的，房地產(chǎn)的繁榮，將會(huì)帶動(dòng)重慶整體經(jīng)濟(jì)的繁榮，甚至有可能帶動(dòng)重慶GDP超越廣州市。

但是，房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)的副作用也是極其明顯的。重慶目前的平均薪酬在4500元左右，這個(gè)薪酬決定了，老百姓無(wú)法支撐高昂的房?jī)r(jià)，當(dāng)前二手房的均價(jià)在1萬(wàn)元以?xún)?nèi)仍然是較為合理的。

如果炒房客加入，必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，推高炒房氛圍，甚至帶動(dòng)重慶市乃至全國(guó)的人進(jìn)入重慶炒房。按照目前新房12000元每平左右、二手房8900元每平左右的均價(jià)而言，一旦炒房客加入，新房均價(jià)必將推高至2萬(wàn)元，二手房均價(jià)也將往15000元每平米沖刺。

而根據(jù)便是，4月28日和29日，重慶市拍賣(mài)了46宗地，平均成交單價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了9133元每平米，而最高的成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15711元每平米。

這些土地都將會(huì)在下半年甚至2022年入市。土地價(jià)格在漲，房?jī)r(jià)也會(huì)跟漲，這也是炒房客進(jìn)入重慶的一大底氣。

炒房客的威力有多大？

以深圳為例，2019年，深圳市的房?jī)r(jià)均價(jià)仍然63000元每平米左右，而2020年末，短短兩年時(shí)間，房?jī)r(jià)就漲至90000元每平米，成為全國(guó)第一。其中炒房客發(fā)揮的作用有多少尚不確定，但從深房理炒房團(tuán)的人數(shù)來(lái)看，這筆資金量一定非常龐大！

以深圳兩年40%以上的漲幅參考的話(huà)，即使重慶打5折，炒房客進(jìn)入后也能讓重慶的房?jī)r(jià)每年漲幅達(dá)到了10%以上，目前重慶新房均價(jià)11520元每平米，10%的漲幅下，兩年時(shí)間重慶的新房均價(jià)就要達(dá)到15000元每平米了。

何況，現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)都在嚴(yán)厲打擊炒房，各大城市都在限購(gòu)限售，大量炒房資金找不到去處。這些閑置的資金如果全部涌向重慶，那么重慶房?jī)r(jià)也將失守，進(jìn)入高房?jī)r(jià)城市行列。

高房?jī)r(jià)下深受其害的，必然是這個(gè)城市的年輕人！