2020驚人一幕!24城房?jī)r(jià)跌回一年前,有城市房?jī)r(jià)直接腰斬

作者 | 李一鐘

來(lái)源 | 藍(lán)經(jīng)財(cái)經(jīng)觀察（ID：bluecaijing ）

2020年，疫情之下全國(guó)房?jī)r(jià)依然在上漲，均價(jià)甚至突破了萬(wàn)元大關(guān)，這意味著，買房的套均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了100萬(wàn)元！

然而，并非全國(guó)所有城市的房?jī)r(jià)都在上漲，2020年，有不少城市的房?jī)r(jià)在巨大的壓力下出現(xiàn)了下跌。

這些城市是哪些呢？

一、24城跌回一年前

2020年1月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70城新房房?jī)r(jià)上，總體仍然是在上漲的。

新房房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅上，有53城處于上漲，但漲幅都僅有金華和廣州超1%，其他都在1%以內(nèi)

在環(huán)比跌幅上，有14城處于下跌，但跌幅都在1%以內(nèi)，另外有3城房?jī)r(jià)不變的。

這意味著，新房的房?jī)r(jià)總體上仍然是比較平穩(wěn)，與2020年12月的房?jī)r(jià)變化不大。

同比來(lái)看的話，有10個(gè)城市同比2020年1月份下跌，跌幅較小。

當(dāng)然，新房的價(jià)格對(duì)于初次買房的剛需來(lái)說(shuō)是比較重要的，因?yàn)槭状钨?gòu)房一般都選擇新房。但是，真正反映一個(gè)城市房?jī)r(jià)情況的，依然是二手房市場(chǎng)。

那么，二手房市場(chǎng)情況又是如何呢？

2021年1月70城的二手房?jī)r(jià)格上，同比2020年1月份有24城是處于下跌中的，也就是說(shuō)，有24城房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，反而跌回了一年前！

其中，跌幅最大的是牡丹江市，跌幅竟高達(dá)10%！

另外，南充跌了5.6%，哈爾濱跌了4%，貴陽(yáng)跌3.3%，北海跌3.4%，天津跌3.4%，鄭州跌3%，這些都是跌幅在3%以上的城市。

由于70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是2005年制定的，在統(tǒng)計(jì)上依然漏掉了某些城市，總體下跌的城市有多少還難以統(tǒng)計(jì)，但是，我們可以把時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)來(lái)看看房?jī)r(jià)跌幅最大的城市（參考下圖）。

由于統(tǒng)計(jì)的原因，廊坊、肇慶、西雙版納、保定等城市并未在“70城”中，但是，廊坊的房?jī)r(jià)已經(jīng)火出圈了！

至于如何火的，可以直接看到，相比2017年4月份廊坊房?jī)r(jià)最高點(diǎn)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)暴跌了46.9%左右，房?jī)r(jià)幾乎腰斬！

另外，北京相比最高點(diǎn)依然跌了15.8%，天津跌了21.8%！

從2017年至2020年，全國(guó)房?jī)r(jià)可以說(shuō)是一片繁榮的上漲，為什么會(huì)出現(xiàn)腰斬的情況呢？

二、政策、人口導(dǎo)致

首先，從這些城市分析來(lái)看，北京、天津、廊坊、保定、石家莊都屬于北京都市圈，青島、濟(jì)南、煙臺(tái)屬于山東省。

北京都市圈的房?jī)r(jià)下跌歸根究底依然是政策和人口導(dǎo)致的。

北京在人口達(dá)到了2200多萬(wàn)的巔峰之后，城市病已經(jīng)非常嚴(yán)重，不得不采取措施限制人口流入。因此，北京市才主動(dòng)將部分人口、產(chǎn)業(yè)外遷，并限制新增人口。

這樣的措施直接導(dǎo)致的就是北京市的人口外流，連續(xù)三年人口凈流出，需求下降，北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

而廊坊、保定、石家莊等地則是因?yàn)檎哒{(diào)控的因素。

原本北漂在北京買房就非常困難，因此京郊地區(qū)是不錯(cuò)的選擇，也因此在2017年至2018年左右京郊地區(qū)的房?jī)r(jià)才炒到了最高點(diǎn)。但是，由廊坊開(kāi)始，波及保定、石家莊，購(gòu)房資格上增加了社保年限的限制，使得大量北漂直接喪失了京郊買房的資格，導(dǎo)致京郊地區(qū)購(gòu)買力嚴(yán)重下滑，房?jī)r(jià)下跌。

而天津的情況則不一樣，天津由于濱海新區(qū)的GDP擠水分問(wèn)題，使得整個(gè)天津市的GDP縮減了4000億左右，城市地位大幅下降，人口出現(xiàn)流出，房?jī)r(jià)下跌。

山東省作為經(jīng)濟(jì)第三大省，按理說(shuō)不應(yīng)該出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，但偏偏是山東省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的青島、濟(jì)南、煙臺(tái)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下跌。這也與山東省擠水分有關(guān)，山東省的GDP一次性擠掉了9000多億的水分，接近上萬(wàn)億！

這次擠水分直接導(dǎo)致了山東省的地位一落千丈，預(yù)期大幅下跌，城市人口流出，房?jī)r(jià)下跌。

再看看大灣區(qū)最神奇的一個(gè)城市，中山市。2020年末，中山市的房?jī)r(jià)相比2018年的最高點(diǎn)跌了11.9%，是大灣區(qū)唯一出現(xiàn)下跌的城市。究其原因來(lái)說(shuō)，無(wú)非是市場(chǎng)對(duì)中山炒作過(guò)度，而中山卻沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口，導(dǎo)致市場(chǎng)炒作回歸冷靜之后房?jī)r(jià)下跌。

從房?jī)r(jià)的邏輯上來(lái)說(shuō)，而今的房?jī)r(jià)邏輯已經(jīng)從過(guò)去的全國(guó)普漲變?yōu)橄驘狳c(diǎn)城市看齊了，而人口、經(jīng)濟(jì)實(shí)力更是決定未來(lái)房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。

如人口持續(xù)大量流入的深圳、上海，無(wú)論如何調(diào)控，房?jī)r(jià)依然保持著上漲的態(tài)勢(shì)不變。而東北地區(qū)，如哈爾濱，即便疫情之下放開(kāi)政策并鼓勵(lì)居民買房，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷。

那么，在樓市分化不斷加劇的情況下，剛需又該作何抉擇呢？

三、剛需如何選擇

對(duì)于全國(guó)絕大多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌是他們非常難得的買房機(jī)會(huì)了！

但是，這其中又牽扯到諸多問(wèn)題。我們可以將這些剛需購(gòu)房主力的年輕人分為三種情況，一種是去往一線城市工作的，另一種是在新一線城市或省會(huì)城市工作的，第三種則是留在老家三四線城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)工作的。

對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)工作的人來(lái)說(shuō)邏輯非常簡(jiǎn)單，購(gòu)買縣、地級(jí)市級(jí)的房子是最佳的，離工作地近，可以就近結(jié)婚定居。

而那些在新一線城市或者省會(huì)城市，如南京、杭州、成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、西安這些新一線城市的，和各地省會(huì)的，購(gòu)房的邏輯對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也很簡(jiǎn)單，只需要選擇當(dāng)?shù)氐纳罨蛘咝乱痪€城市即可，這些城市的房?jī)r(jià)都是比較堅(jiān)挺并且有上漲空間，值得投資的。

并且，新一線城市和省會(huì)城市中，有不少城市的房?jī)r(jià)依然是比較合理的。如全國(guó)樓市調(diào)控模范的長(zhǎng)沙，作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省湖南的省會(huì)，GDP已經(jīng)超過(guò)13000億，房?jī)r(jià)均價(jià)依然維持在10000元左右，是全國(guó)唯一房?jī)r(jià)收入比合理的城市。

而西部的重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展也非?？?，2020年的GDP距離廣州市僅一步之遙，幾乎拉平，而房?jī)r(jià)上，重慶的最新房?jī)r(jià)依然維持在10839元每平米左右，并未過(guò)高。

當(dāng)然，在選擇工作和定居新一線城市或省會(huì)城市的時(shí)候，年輕人更要有著清醒的認(rèn)識(shí)來(lái)做選擇。比如，那么房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高，炒房盛行，但收入非常低，經(jīng)濟(jì)實(shí)力嚴(yán)重不足的城市，應(yīng)該適當(dāng)放棄。

比如，云南的昆明和廣西的南寧，經(jīng)濟(jì)實(shí)力上，兩個(gè)省會(huì)都在4500億左右，南寧的房?jī)r(jià)卻已經(jīng)接近13000元每平米，昆明也不遑多讓，已經(jīng)超13000元每平米了。

GDP不強(qiáng)，僅有長(zhǎng)沙的三分之一，重慶的五分之一，房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙、重慶，這是何等道理。

最后，則是在一線城市工作的年輕人們，這些人也是未來(lái)城市群最主要的購(gòu)買力。

這些人其實(shí)也有三種選擇，最直接的是在工作的城市買房，而這種往往非常困難，除非家里父母輩有足夠的資金支持。

而第二種則是回老家買房，以后如果大城市工作不下去，可以回到老家定居重新找工作安定下來(lái)。

最后一種，則是選擇城市群相對(duì)房?jī)r(jià)較低的城市。如北京的可以選擇京郊，上海的可以選擇南通、蘇州或者無(wú)錫。

最大的粵港澳大灣區(qū)，其包容度可以說(shuō)是三大城市群里最強(qiáng)的了。

打個(gè)比方，如果你的老家的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近8000元一平米，或者接近上萬(wàn)元一平米，那還不如在大灣區(qū)內(nèi)買房。

大灣區(qū)地區(qū)的新房均價(jià)都已經(jīng)較高，東莞破2萬(wàn)正奔3萬(wàn)，惠州也在向2萬(wàn)奔去，佛山破1萬(wàn)，中山的新房也在1萬(wàn)左右，但是大灣區(qū)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格依然是比較親民的。

二手房?jī)r(jià)格上，東莞均價(jià)為20803元/平，惠州為11810元/平，佛山為15134元/平，中山為11914元/平，廣州市南沙區(qū)的二手房?jī)r(jià)格在19074元/平。

相比較廣州6萬(wàn)多的均價(jià)，深圳已經(jīng)破9萬(wàn)的均價(jià)來(lái)說(shuō)，這些大灣區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然較低的城市是不錯(cuò)的選擇。

那些期待房?jī)r(jià)下跌可以入手房子的年輕人，也許你們老家的房?jī)r(jià)真的跌了，抓緊時(shí)機(jī)吧！