嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT：針對武漢項目租金下降推出風險緩釋措施

1月11日消息，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“基金”或“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）日前發(fā)布關(guān)于武漢項目租金下降風險緩釋措施的公告。

公告稱，為回應投資人關(guān)切，基金管理人及運營管理機構(gòu)將努力提升底層項目資產(chǎn)的運營效率。在保證運營管理水平、質(zhì)量不受影響的前提下，在對應年份的每個季度末，因武漢項目新簽租約形成的租金收入差額由運營管理機構(gòu)采取相應措施承擔（5年合計約1,821.78萬元），具體組合措施如下：

運營管理機構(gòu)將與基金內(nèi)項目上的物業(yè)管理供應商進行談判磋商，協(xié)商降低項目的物業(yè)服務費、維保費等物業(yè)相關(guān)費用（5年合計約1,247.65萬元）；運營管理機構(gòu)將主動減免部分運營管理費用，每年減免金額為除物業(yè)相關(guān)費用降低以外的其他差額部分（5年合計約574.13萬元）。

如上述措施仍無法完全彌補差額，則由運營管理機構(gòu)通過其他合理方式承擔，增厚武漢項目凈現(xiàn)金流，并承諾采取上述措施不會對物業(yè)管理、運營管理的服務水平及質(zhì)量產(chǎn)生影響。

截自嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項目租金下降風險緩釋措施的公告

據(jù)悉，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有的武漢項目可租賃面積52,154.66平方米，整體出租給湖北京邦達供應鏈科技有限公司（以下簡稱“湖北京邦達”），2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月（即1.097元/平方米/天，含稅含物業(yè)費，下同）。

嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2024年1月4日發(fā)布了《嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于武漢項目主要承租人續(xù)租情況的公告》，武漢項目2024年至2028年租期首年續(xù)租凈有效租金為28.98元/平方米/月（即0.950元/平方米/天），因此武漢項目2024年至2028年租期的租金收入（現(xiàn)金流口徑）與按2023年租金水平及年租金增長率計算的租金模擬的年租金收入有所下降（兩者金額差異簡稱“差額”）。

截自嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項目租金下降風險緩釋措施的公告

此外，公告稱，基金持有的重慶市巴南區(qū)京東重慶電子商務基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目（以下簡稱“重慶項目”）主要租約到期時間為2024年12月31日，持有的廊坊市開發(fā)區(qū)京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園項目（以下簡稱“廊坊項目”）主要租約到期時間為2026年4月30日?；趯κ袌銮闆r的持續(xù)跟蹤，兩地供需相對平穩(wěn)，基金管理人及運營管理機構(gòu)有信心屆時能爭取到較好的續(xù)租條件。

同時基金管理人及運營管理機構(gòu)擬對續(xù)租相關(guān)事項作如下基本安排：因重慶項目與廊坊項目的主要承租人均在相應項目中進行了大量的二次投資，搬離項目難度較高，租戶粘性較強，基金管理人與運營管理機構(gòu)將提前與各項目的主要承租人進行續(xù)租談判，在市場化續(xù)租的原則下，盡力使續(xù)租租金具有市場競爭力；若續(xù)租租金大幅不及預期，基金管理人及運營管理機構(gòu)將積極采取相關(guān)風險緩釋措施，通過多種方式改善重慶項目、廊坊項目的租金收入。

截自嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT關(guān)于武漢項目租金下降風險緩釋措施的公告

值得一提的是，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT1月9日公告，基于對基金及基礎(chǔ)設(shè)施項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可，基金原始權(quán)益人北京京東世紀貿(mào)易有限公司1月9日起，將通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金基金份額，增持主體本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，即不超過本基金已發(fā)行基金總份額的1.00%。

同時，嘉實基金管理有限公司將通過上海證券交易所交易系統(tǒng)以二級市場買入或交易所認可的其他方式進行增持，增持金額不超過1000萬元。

截自關(guān)于嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT原始權(quán)益人增持基金份額計劃的公告