自如CEO熊林：住房租賃行業(yè)需要發(fā)生真正的質(zhì)變，才能讓未來(lái)變得更美好

4月14日消息，以“新發(fā)展模式下的住房租賃”為主題的2023中國(guó)住房租賃發(fā)展論壇近日在京舉辦，作為長(zhǎng)租行業(yè)代表企業(yè)，自如董事長(zhǎng)、CEO熊林在會(huì)上發(fā)表《自如三年的“質(zhì)變”歷程》主題演講，分享了自如在過(guò)去三年專注于企業(yè)“質(zhì)變”的背后邏輯、變化歷程和階段性進(jìn)展。

熊林指出，自如通過(guò)模式變革、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和交付、服務(wù)升級(jí)實(shí)現(xiàn)了外部?jī)r(jià)值創(chuàng)造方式質(zhì)變。他表示，過(guò)去的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在中國(guó)企業(yè)需要通過(guò)質(zhì)變來(lái)推動(dòng)量變。

自如董事長(zhǎng)、CEO熊林

圖源：自如官微，下同

熊林表示，過(guò)去三年，自如在保持近百萬(wàn)間的領(lǐng)先規(guī)?；A(chǔ)上，讓資產(chǎn)組合發(fā)生了巨大變化。從2021年開(kāi)始，自如新收業(yè)主委托房源100％采用增益租模式，整租房源占比達(dá)到55％。

此外，自如旗下的APP已經(jīng)發(fā)展到四個(gè)，自如APP累計(jì)下載量過(guò)億，自如業(yè)主APP可以為業(yè)主快速提供委托報(bào)價(jià)和服務(wù)方案，自如家服APP和智愛(ài)家APP開(kāi)辟了向非租賃客戶提供家政服務(wù)和智慧家裝服務(wù)的新領(lǐng)域，新業(yè)務(wù)都取得了高速增長(zhǎng)。“住房租賃行業(yè)需要發(fā)生真正的質(zhì)變，才能讓未來(lái)變得更美好。”熊林強(qiáng)調(diào)。

附熊林演講實(shí)錄：

今天我們的主題是《自如三年的“質(zhì)變“歷程》，為什么這么講？過(guò)去很多人問(wèn)我，自如兩年前就已經(jīng)有一百萬(wàn)間規(guī)模，這兩年規(guī)模似乎沒(méi)有繼續(xù)高速增長(zhǎng)，也有媒體報(bào)道《自如穿越周期》，似乎在做一些變革，那自如到底有哪些變化？

我也想借這個(gè)場(chǎng)合和大家分享，確實(shí)在過(guò)去的兩三年里，單純從規(guī)模上看自如沒(méi)有太大變化，但實(shí)際上，過(guò)去3年自如又確實(shí)發(fā)生了比過(guò)去12年中任何一年，都要大的變化。我認(rèn)為這個(gè)變化是“質(zhì)變”。

在2021年（疫情第1年）參加此次活動(dòng)時(shí)，我提出了問(wèn)題：長(zhǎng)租行業(yè)現(xiàn)在在哪里？未來(lái)要去向哪里？即便是2019-2020年行業(yè)面臨挑戰(zhàn)時(shí)，自如比較幸運(yùn)，也可安然渡過(guò)周期，但我們還是在2021年自主開(kāi)啟了企業(yè)變革。

“價(jià)值創(chuàng)造方式質(zhì)變”之

“模式質(zhì)變”

為什么要變革？租賃和汽車、房地產(chǎn)等行業(yè)一樣，都是核心行業(yè)，萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。但任何一個(gè)行業(yè)里很難有一種模式超過(guò)十年不去創(chuàng)新，不去變化。身在國(guó)家、城市、用戶需要的行業(yè)里，我們必須要對(duì)模式進(jìn)行變化。

“模式”是商業(yè)思考里的第一層，只有模式創(chuàng)新才能帶來(lái)產(chǎn)品創(chuàng)新。在租賃行業(yè)里，“二房東”“包租”等模式一定不是未來(lái)。因此我們提出了新變化：要做增益模式轉(zhuǎn)型。

一句話總結(jié)過(guò)去3年的話，我們幾乎是all in到企業(yè)“質(zhì)”變上，我們比任何一年都更加關(guān)注企業(yè)到底有沒(méi)有發(fā)生“質(zhì)”的變化。而要想在模式上變化，首先一定要聚焦用戶，去思考如何在價(jià)值創(chuàng)造方式上實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”變。

沿著這個(gè)思路，我們首先革自己的命：把自己用了十年的模式徹底變革掉。

十年前從北京起步，我們創(chuàng)立了C2B2C的自如模式。但是2021年春節(jié)后，經(jīng)全員奮戰(zhàn)，我們啟動(dòng)并全員切換到新模式，即“增益租”。我們認(rèn)為這是一個(gè)“顛覆的模式”，并配以“劃時(shí)代的居住產(chǎn)品”。業(yè)主得到的是“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底”。

這個(gè)模式的推行，我們堅(jiān)決到什么程度？答案是一上來(lái)就把原模式徹底切掉。過(guò)去收8000套、10000套是常事，但新模式推行時(shí)第一個(gè)月數(shù)據(jù)就大幅下滑，變化劇烈。但我比較堅(jiān)定的認(rèn)為，增益租是未來(lái)唯一行得通的模式，為什么？

住房租賃行業(yè)本質(zhì)是“存量經(jīng)營(yíng)”行業(yè)，存量經(jīng)營(yíng)和買(mǎi)賣(mài)一次就實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)品生命周期95%以上收入的行業(yè)完全不一樣。我們持有一套房子，會(huì)希望在未來(lái)5年都持續(xù)產(chǎn)生收益。

也就是說(shuō)：如果一套房子、一棟樓托管5-10年，第一年只實(shí)現(xiàn)這個(gè)房屋20%的收益。但是過(guò)去很多經(jīng)營(yíng)模式里，大家進(jìn)行了透支，比如第一年為了擴(kuò)規(guī)模或提高承諾，給業(yè)主既保租金又100%保底，那么未來(lái)5年這個(gè)企業(yè)會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。今天回頭來(lái)看，租賃行業(yè)在2019年出現(xiàn)的問(wèn)題，就是因?yàn)槟Ｊ竭x擇透支了企業(yè)未來(lái)3到5年的發(fā)展。

如果我們?nèi)圆桓淖?，或者幻想住房租賃行業(yè)會(huì)像過(guò)去十年那樣快速、粗放式增長(zhǎng)，而不去向更健康持久、更長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的話，我相信任何一個(gè)企業(yè)在未來(lái)都會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的打擊。

“價(jià)值創(chuàng)造方式質(zhì)變”之

“產(chǎn)品質(zhì)變”

所以“增益租”模式是非常符合未來(lái)行業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)的模式。這個(gè)模式下，我們要讓業(yè)主理解這樣的模式好處是什么。于是除了模式變化以外，要讓業(yè)主看到更好的產(chǎn)品。

幾乎每周六下午，我和我的團(tuán)隊(duì)、城市總經(jīng)理例行到小區(qū)探房，因?yàn)槲覀儽仨毧吹剑諄?lái)的幾十萬(wàn)間、上百萬(wàn)間房?jī)赡暌院蟆⑷暌院笊踔廖迥暌院箝L(zhǎng)什么樣子。

自如目前有面向整租群體的心舍2.0，面向高端客戶的曼舍等多種租住產(chǎn)品。這些租住產(chǎn)品都需要從根本上升級(jí)，才可以讓業(yè)主認(rèn)可“我的房子交給自如可以變得更好”、“我將來(lái)出租出售都可以更好”，只有把產(chǎn)品做的更好，才可以滿足疫情后更挑剔的租客需求。

產(chǎn)品的變化可以非常具體，針對(duì)裝修我們推出了“1800承諾”，第一個(gè)承諾就是中國(guó)裝修行業(yè)做了20年沒(méi)做到的“按圖施工”。

在推行過(guò)程中，我們又發(fā)現(xiàn)造價(jià)超支20%等等問(wèn)題，但我們決定給業(yè)主做出“零增項(xiàng)承諾”，并且多退少不補(bǔ)。也就是說(shuō)，業(yè)主付費(fèi)后，哪怕多收100元，裝修完工后都會(huì)退回；哪怕少收了1萬(wàn)元，裝修完工后也不需補(bǔ)繳。

這件事情對(duì)于我們這樣的一個(gè)以前習(xí)慣了快速增長(zhǎng)、大包干的行業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)很難，但我們?cè)谂L試一點(diǎn)點(diǎn)推行開(kāi)來(lái)。

這種態(tài)度也是推動(dòng)一個(gè)企業(yè)會(huì)不會(huì)發(fā)生質(zhì)變的根本因素。有些難題必須要攻克，否則租賃行業(yè)無(wú)法跟上國(guó)家當(dāng)今的高質(zhì)量發(fā)展，無(wú)法跟上租賃行業(yè)存量持續(xù)經(jīng)營(yíng)的底層邏輯。

“價(jià)值創(chuàng)造方式質(zhì)變”之

“服務(wù)質(zhì)變”

住房租賃也是講求服務(wù)的行業(yè)，這三年除了悶頭做事我們并沒(méi)有其他的高招數(shù)。自如仍然希望能把基礎(chǔ)的事情做好，主抓這些看似簡(jiǎn)單的事情。

比如每次服務(wù)著工裝、戴鞋套；比如保潔做完了客戶不滿意無(wú)條件返工。

這個(gè)事情好像很簡(jiǎn)單，但是如果做行業(yè)探訪，十家公司有超過(guò)三家員工戴鞋套進(jìn)屋，這個(gè)行業(yè)就很了不起了。

隨著模式的變化，如今房子有了業(yè)主的參與，很多環(huán)節(jié)業(yè)主也會(huì)把關(guān)，給我們省掉了很龐大的質(zhì)量監(jiān)管團(tuán)隊(duì)。讓業(yè)主都很滿意的房子，也推動(dòng)我們?cè)诜?wù)上去做的更完善。

“團(tuán)隊(duì)能力質(zhì)變”之

“增長(zhǎng)方法質(zhì)變+行為認(rèn)知愿景驅(qū)動(dòng)質(zhì)變”

目前自如團(tuán)隊(duì)有1萬(wàn)多人，加上勞動(dòng)者2-3萬(wàn)人，整個(gè)企業(yè)3-4萬(wàn)人，讓大家放棄一個(gè)十年習(xí)慣的模式，是一件極難的事情。所以，在推動(dòng)內(nèi)核變化的時(shí)候，對(duì)于一個(gè)業(yè)務(wù)遍布十城，員工萬(wàn)人的企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先要統(tǒng)一方法。

今天自如總監(jiān)以上人員都有一套自己的方法，即GTOK，具體來(lái)看是：定增長(zhǎng)、帶團(tuán)隊(duì)、達(dá)目標(biāo)、解難事。這個(gè)方法，我們花了很長(zhǎng)時(shí)間非常具體固化下來(lái)，并且通過(guò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。

但是還要突進(jìn)的是大家的共識(shí)，我們每年會(huì)做“總監(jiān)融煉營(yíng)”實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練。當(dāng)員工、管理團(tuán)隊(duì)身先士卒走在前面的時(shí)候，不管變化有多難，總會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)突破、達(dá)成共識(shí)。

經(jīng)過(guò)三年時(shí)間，我們的團(tuán)隊(duì)帶來(lái)了“增益租”點(diǎn)-塊-面的突破。

截止目前，2021年以來(lái)我們新收的業(yè)主委托房源100%采用增益租模式。過(guò)去大家對(duì)自如的印象多為合租，但今天，增益租委托房源中整租房源（一居、兩居、三居或者曼舍）占比為55%，整租已經(jīng)成為很重要的產(chǎn)品類型。

在這些變化下，雖然自如總規(guī)模沒(méi)變，但我們的資產(chǎn)組合發(fā)生了巨大變化。我們今年春節(jié)后首周簽約量比起2019年同期同比上漲了11%。

不僅分散式房源可采用增益租，如今整棟自如寓也可采用增益租模式，目前資管平臺(tái)有三個(gè)項(xiàng)目都是業(yè)主付費(fèi)裝修，我們先做裝修、設(shè)計(jì)這樣的服務(wù)，后面再管理整棟房源。

所以整棟里面，我認(rèn)為本質(zhì)邏輯是一樣的，也希望和相信未來(lái)的模式要發(fā)生變化，我們才有可能把這個(gè)行業(yè)做的更好。

今天中國(guó)企業(yè)單純以規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，需要通過(guò)“質(zhì)變”推動(dòng)“量變”，今天自如已有4款A(yù)PP，自如（下載量過(guò)億）、自如業(yè)主（輸入小區(qū)及房源信息即可看租金預(yù)估價(jià)格）、自如家服（超100萬(wàn)會(huì)員，每月固定50萬(wàn)非自如租賃家庭）、智愛(ài)家。

智愛(ài)家，是一款能像造智能汽車一樣裝修房子的APP，也是幫業(yè)主打造全屋智能的自如家裝業(yè)務(wù)。自如智愛(ài)家的房子沒(méi)有墻上傳統(tǒng)的開(kāi)關(guān)面板，全部由智能產(chǎn)品進(jìn)行語(yǔ)音交互控制串連。

我們相信未來(lái)所有的房屋會(huì)像智能手機(jī)、智能汽車一樣，房屋智能化是未來(lái)趨勢(shì)。那些住過(guò)自如的年輕人，他選擇裝修房子的時(shí)候不會(huì)選擇帶一把鑰匙。

用智能手機(jī)、智能面板成長(zhǎng)起來(lái)的下一代，也會(huì)希望開(kāi)關(guān)像手機(jī)一樣一點(diǎn)屏幕會(huì)亮。這個(gè)業(yè)務(wù)是我們近幾年年通過(guò)潛心優(yōu)化產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)后找到的新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)方向。

很多企業(yè)發(fā)展有的時(shí)候要去“量變”，有的時(shí)候要“質(zhì)變”。但是總歸是想推動(dòng)企業(yè)有序經(jīng)營(yíng)。而今天，我們比任何時(shí)候都需要一起去推動(dòng)這個(gè)行業(yè)里面發(fā)生真正“質(zhì)”的變化，才能讓未來(lái)變得更美好。