“京東，不止是零售平臺(tái)。”

出品 | 電商報(bào)Pro   作者 | 電商君

京東系又有公司要上市了，而且，這次還是組團(tuán)上市！

3月30日晚，京東集團(tuán)發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所提交分拆旗下京東產(chǎn)發(fā)、京東工業(yè)兩家公司于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市的建議，且香港聯(lián)交所已確認(rèn)可進(jìn)行擬議分拆。

很快，資本市場(chǎng)對(duì)于京東兩家公司分拆擬上市的舉動(dòng)給出了積極正向回應(yīng)，3月31日早盤，京東集團(tuán)一度漲逾8%。

和此前京東物流、京東健康等上市不一樣的是，這次擬IPO的兩家公司，對(duì)大眾而言多少有些陌生。那么，這兩家公司擬獨(dú)立上市的背后，又發(fā)出了什么樣的信號(hào)？

當(dāng)我們談到京東時(shí)，我們到底在談什么？

長(zhǎng)期以來(lái)，在很多人的認(rèn)知里，京東是一家在全球范圍內(nèi)都叫得上號(hào)的大型零售企業(yè)，在國(guó)內(nèi)，它是日常陪伴衣食住行的全品類電商平臺(tái)；對(duì)京東的歷史了解得再深一點(diǎn)的人，還知道劉強(qiáng)東當(dāng)年力排眾議，堅(jiān)持重金投入也要打造京東自有的物流體系戰(zhàn)略的故事。

但是，你確定這就是你了解的京東的全部嗎？

京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)的擬上市，卻讓很多人有了一次近距離觀察京東的新角度。

上市不是新聞，一個(gè)集團(tuán)旗下兩家公司同時(shí)上市才是新聞。京東的這一波IPO，也讓人開始“看清”京東的本質(zhì)：原來(lái)，在作為零售企業(yè)之外，京東還有專注于供應(yīng)鏈效率提升的“另一面”。

我們先來(lái)了解一下京東產(chǎn)發(fā)，招股文件展示，作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，京東產(chǎn)發(fā)以“智能產(chǎn)業(yè)賦能城市發(fā)展”為使命，通過(guò)投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的綜合解決方案。

這樣說(shuō)是不是還是有些隔離感？這也難怪，京東產(chǎn)發(fā)所做的事不在“臺(tái)前”，主要是供應(yīng)鏈能力的提升，而能力這種東西很難像具體的產(chǎn)品那樣讓用戶獲得確定感。

那么，我們究竟應(yīng)該怎么理解京東產(chǎn)發(fā)？

從定位上看：作為中國(guó)和亞洲領(lǐng)先的、增長(zhǎng)最快的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)管理平臺(tái)，京東產(chǎn)發(fā)的發(fā)展策略可以歸結(jié)為兩點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施+產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

基礎(chǔ)設(shè)施又包括超級(jí)產(chǎn)品能力、超級(jí)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和超級(jí)網(wǎng)絡(luò)協(xié)同三方面。在超級(jí)的產(chǎn)品能力方面，京東產(chǎn)發(fā)從第一個(gè)項(xiàng)目上海嘉定“亞洲一號(hào)”開始，就為行業(yè)高標(biāo)倉(cāng)開創(chuàng)了創(chuàng)新技術(shù)要求及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并依托京東數(shù)值化社會(huì)供應(yīng)鏈，通過(guò)不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)，打造面向未來(lái)的新一代基礎(chǔ)設(shè)施；超級(jí)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)上，京東產(chǎn)發(fā)在中國(guó)主要市場(chǎng)和海外都有著重要的戰(zhàn)略占位，得以快速全面響應(yīng)客戶不斷變化的需求，并為客戶提供交通便利、八方通衢的高品質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施；超級(jí)網(wǎng)絡(luò)協(xié)同上，京東產(chǎn)發(fā)從2018年獨(dú)立運(yùn)營(yíng)以來(lái)，已全面實(shí)現(xiàn)了從內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張到服務(wù)社會(huì)的一體化開放，根據(jù)客戶用倉(cāng)需求，建立起全網(wǎng)布局且高品質(zhì)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)已積累了廣泛的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，覆蓋國(guó)內(nèi)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)以及海外4個(gè)國(guó)家，總資產(chǎn)管理規(guī)模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬(wàn)平方米，按建筑面積計(jì)，在亞洲及中國(guó)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商中分別排名第三及第二。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，京東產(chǎn)發(fā)自2018年初至2022年底，總建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率超40%，于同行業(yè)中實(shí)現(xiàn)最快增長(zhǎng)。

從業(yè)務(wù)能力上看：京東產(chǎn)發(fā)以獨(dú)特的開發(fā)專長(zhǎng)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

依托于京東的生態(tài)資源，京東產(chǎn)發(fā)通過(guò)四大核心能力，即規(guī)模龐大且優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的開發(fā)專長(zhǎng)、客戶為先的項(xiàng)目全生命周期的服務(wù)能力、切實(shí)可行的洞察力，在業(yè)績(jī)記錄期每年新增建筑面積平均為280萬(wàn)平方米，每年新開工建筑面積平均為350萬(wàn)平米，每年竣工建筑面積平均為240萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的快速增長(zhǎng)。截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)旗下近90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)位于國(guó)內(nèi)一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市，并已覆蓋國(guó)內(nèi)所有核心流通節(jié)點(diǎn)。

從客戶服務(wù)來(lái)看：京東產(chǎn)發(fā)在“客戶為先”的服務(wù)理念下，為企業(yè)客戶提供持續(xù)穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

隨著基礎(chǔ)設(shè)施能力的對(duì)外開放，這些年，京東產(chǎn)發(fā)的客戶群體也逐步從京東物流等物流服務(wù)商延伸到寶馬等制造企業(yè)，以及本來(lái)生活、良品鋪?zhàn)?、永輝超市等電商零售企業(yè)，面向全行業(yè)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施與一體化解決方案。截至2022年12月31日，公司已竣工的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)平均出租率超過(guò)90%，且大多數(shù)的租賃合同租期超過(guò)5年，均顯著由于同行業(yè)；來(lái)自第三方客戶的收入貢獻(xiàn)從2020年的27.9%快速上升到2022年的51.5%。

從資本運(yùn)作來(lái)看：公司通過(guò)投資開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)達(dá)到資本循環(huán)及建設(shè)運(yùn)營(yíng)，從而提高供應(yīng)鏈效率與韌性，打造現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

如今，憑借強(qiáng)大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和端到端的全局服務(wù)能力，京東產(chǎn)發(fā)可通過(guò)全網(wǎng)集約化管理降低運(yùn)營(yíng)成本，有效提升社會(huì)效率并降低服務(wù)成本。并且不斷拓展客戶規(guī)模，成為越來(lái)越多獨(dú)立第三方企業(yè)客戶的長(zhǎng)期合作伙伴。

放在京東集團(tuán)近年來(lái)逐步將供應(yīng)鏈能力開放給外界的背景下，我們不難發(fā)現(xiàn)，京東過(guò)去二十年來(lái)的前臺(tái)呈現(xiàn)的是電商，而其背后的核心實(shí)則是供應(yīng)鏈的效率提升：這些年來(lái)，京東不僅借助互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)來(lái)提升其交易效率，還通過(guò)持續(xù)投入物流基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)提升履約效率，同時(shí)也將數(shù)字化和物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施能力開放給更廣泛的產(chǎn)業(yè)端，降低整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成本，這種綜合成本的降低，才是為用戶提供更好的產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)體驗(yàn)的根基。

而京東產(chǎn)發(fā)擔(dān)任的，正是管理京東日益壯大的物流設(shè)施和多元產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，提高京東集團(tuán)的基礎(chǔ)層面的供應(yīng)鏈能力，說(shuō)它是京東集團(tuán)供應(yīng)鏈的“壓艙石”也不為過(guò)。

所以，雖然相較于此前上市的京東物流、京東健康、達(dá)達(dá)集團(tuán)等等偏C端業(yè)務(wù)形態(tài)，京東產(chǎn)發(fā)更多的是扮演服務(wù)好B端企業(yè)客戶的角色，即通過(guò)四大核心能力幫助客戶持續(xù)優(yōu)化供應(yīng)鏈成本和效率，為消費(fèi)者提供最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品、價(jià)格和服務(wù)，有效服務(wù)消費(fèi)需求和支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。我們相信，隨著京東產(chǎn)發(fā)的上市，其重要性也會(huì)進(jìn)一步凸顯。

這次京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)的上市，無(wú)疑也對(duì)京東集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)布局進(jìn)行了一次“普及”。

其實(shí)，雖然很多人都覺得京東是一家 “電商平臺(tái)”，但是單純的一個(gè)“電商平臺(tái)”還不足以概括京東的全部?jī)?nèi)涵。

2007前，國(guó)內(nèi)電商的風(fēng)口正勁，當(dāng)時(shí)京東的電商交易量也不斷擴(kuò)大。這時(shí)候，京東為了提升購(gòu)物體驗(yàn)，毅然決定就算前期投入大，也要將自建物流做出來(lái)，并且在2012年開工建設(shè)首個(gè)現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以及2014年首座“亞洲一號(hào)”在上海投入使用，2018年全面啟動(dòng)屋頂光伏發(fā)電系列建設(shè)等，京東產(chǎn)發(fā)也在這段時(shí)期開創(chuàng)了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

2018年開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)以來(lái)，京東產(chǎn)發(fā)實(shí)現(xiàn)了和寶馬等外部客戶的合作、成立首支核心基金、進(jìn)入東南亞及歐洲市場(chǎng)、收購(gòu)并私有化中國(guó)物流資產(chǎn)等，商業(yè)化轉(zhuǎn)型加一步加速。

尤其值得提到的是，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)輻射力和影響力不斷提升的趨勢(shì)下，數(shù)實(shí)融合已經(jīng)不是一道“選擇題”，而是一堂“必修課”，數(shù)字因?yàn)閷?shí)體而有價(jià)值，實(shí)體因?yàn)閿?shù)字而更加高效。這也是京東產(chǎn)發(fā)提出的“從實(shí)體中來(lái)，到實(shí)體中去”的原因所在。從建設(shè)第一座“亞洲一號(hào)”開始，京東產(chǎn)發(fā)就希望通過(guò)發(fā)揮新型實(shí)體企業(yè)“以實(shí)助實(shí)”的帶動(dòng)作用，不僅幫助更多的品牌和商家提升倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的運(yùn)營(yíng)效率，改善客戶體驗(yàn)，同時(shí)在面對(duì)突發(fā)事件時(shí)，也能夠保障供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性與可靠性。

同時(shí)，京東的“亞洲一號(hào)”等智能產(chǎn)業(yè)園多數(shù)都建設(shè)在交通便利的城郊地區(qū)，往往能帶動(dòng)周邊數(shù)千人的就業(yè)，收入穩(wěn)定、工作方便，讓亞洲一號(hào)智能產(chǎn)業(yè)園成為很多當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)的第一選擇，也在全國(guó)各地形成了一批“亞一就業(yè)村”。

總而言之，作為京東集團(tuán)內(nèi)智能物流倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)的唯一開發(fā)持有者，京東產(chǎn)發(fā)伴隨京東的自建物流體系戰(zhàn)略與供應(yīng)鏈生態(tài)體系共同成長(zhǎng)，快速實(shí)現(xiàn)了廣泛高效的全國(guó)現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。就像公告所說(shuō)的：“分拆將使投資者更好評(píng)估公司，專注于京東集團(tuán)業(yè)務(wù)，將管理層的責(zé)任直接與其經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)相關(guān)聯(lián)，完善決策程序、加快對(duì)市場(chǎng)變化的響應(yīng)速度及提高營(yíng)運(yùn)效率”。

所以，雖然此前京東產(chǎn)發(fā)作為B端業(yè)務(wù)在發(fā)展初期并不為外界所熟悉，大多數(shù)時(shí)候，它在京東的供應(yīng)鏈上也是作為一個(gè)幕后英雄的角色而存在的，但是隨著現(xiàn)代物流對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用的凸顯，倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)在加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、優(yōu)化當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境等方面的作用也越來(lái)越明顯，京東產(chǎn)發(fā)創(chuàng)造的供應(yīng)鏈價(jià)值也會(huì)被更多人認(rèn)識(shí)。

市場(chǎng)在哪里，服務(wù)就走到哪里。

隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)及消費(fèi)領(lǐng)域?qū)}(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)需求的增長(zhǎng)，特別是零售創(chuàng)新持續(xù)推動(dòng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)的市場(chǎng)前景非常值得期待。

2022年，作為以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的技術(shù)與服務(wù)企業(yè)，京東提出了“有責(zé)任的供應(yīng)鏈”的概念和主張，即發(fā)揮在硬供應(yīng)鏈和軟供應(yīng)鏈方面的能力，其中就包括京東產(chǎn)發(fā)可持續(xù)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取、建設(shè)及服務(wù)的全生命周期的資產(chǎn)管理能力。讓供應(yīng)鏈價(jià)值從商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的層面延申到社會(huì)層面，也就是說(shuō)讓一家企業(yè)經(jīng)過(guò)多年錘煉的供應(yīng)鏈能力，更加開放，服務(wù)于全社會(huì)。

在此過(guò)程中，京東產(chǎn)發(fā)也逐步打造出了領(lǐng)先行業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

一方面，相比于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商，京東產(chǎn)發(fā)的基因顯得十分獨(dú)特，依托京東數(shù)值化社會(huì)供應(yīng)鏈，京東產(chǎn)發(fā)所形成的強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)整合與服務(wù)能力，使得其可以通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效發(fā)揮更大價(jià)；另一方面，京東產(chǎn)發(fā)也在洞察行業(yè)趨勢(shì)和客戶偏好的基礎(chǔ)上，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、技術(shù)創(chuàng)新、資本循環(huán)等方面，繼續(xù)鞏固“超級(jí)節(jié)點(diǎn)”的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。

從京東生態(tài)成長(zhǎng)起來(lái)的京東產(chǎn)發(fā)，也會(huì)依托技術(shù)創(chuàng)新和先進(jìn)的發(fā)展理念，持續(xù)引領(lǐng)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施，讓京東“有責(zé)任的供應(yīng)鏈”更有力！