京東31億買地，劉強東要給兄弟們蓋房子了

1.京東斥資31.12億元買地

劉強東剛回國，京東就買下一塊地。

2月7日，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會公開信息，位于亦莊新城0303街區(qū)的地塊被京東以31.12億元的底價拿下。

該地塊總面積7.17萬平，規(guī)劃建筑面積19.46萬平。位置就在京東集團總部東南側(cè)，從京東1號樓南門出發(fā)，過個馬路就能抵達。

拿下該地塊的“北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，去年12月13日才剛剛成立，由京東全資控股。天眼查信息顯示，該公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

（截自天眼查）

原本互聯(lián)網(wǎng)公司拿地并不是什么新鮮事，畢竟總會有規(guī)模擴張、開展新業(yè)務之類的需求。但京東這次拿下的地塊，無論是地理位置還是用地規(guī)劃，都有些耐人尋味。

北京市規(guī)自委公開的規(guī)劃圖中，該地塊被劃分為四個部分。其中F1C-1為綜合性商業(yè)金融服務用地，用地規(guī)模4.02萬平，地上建筑規(guī)模14.09萬平；F1S-1為社會停車場用地，用地規(guī)模6486.3平。這兩個部分還比較好理解，說明該地塊可以用作商業(yè)用途，比如辦公樓之類。

但剩下的兩部分就不同了。

F1R-1為二類居住用地，用地規(guī)模1.99萬平，地上建筑規(guī)模4.97萬平。在這一部分中，還包含社區(qū)衛(wèi)生服務站、社區(qū)養(yǎng)老服務站和社區(qū)綜合文化室各一處，建筑規(guī)模分別不低于250平、300平和300平，將由開發(fā)企業(yè)代建后移交相關(guān)部門。

（圖源：北京市規(guī)自委文件）

至于剩下的4萬多平住宅用地，還需要執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策。即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平以下住房面積所占比重，需達到開發(fā)建設總面積的70%以上。換而言之，該地塊的住宅用地主要面向剛需人群。

最后的F1A-1部分，則屬于托幼用地，用地規(guī)模5034.8平，地上建筑規(guī)模4027.84平。根據(jù)規(guī)劃，未來這里將建成12班幼兒園，也是由京東代建后移交相關(guān)部門。

這樣一個集合了商業(yè)、住宅、幼兒園等等的“多規(guī)合一”地塊，對于其它公司而言開發(fā)起來都比較復雜。這也難怪在北京第五批次集中供地，6宗地塊吸引33家房企/聯(lián)合體爭奪時，京東還能以底價拿下這一地塊。

不過對于京東而言，這一復雜的地塊倒是再合適不過了。

 

2.京東要養(yǎng)活54萬員工

前不久，劉強東回國工作的消息一度沖上微博熱搜榜首，京東下一步的走向也引發(fā)大眾好奇。

在這個節(jié)點上，京東做的第一件大事居然是買地，這顯然也透露了京東未來的規(guī)劃。

首先，新地塊中的商業(yè)用地，大概率會成為京東儲備的辦公用地。一方面，合同里明確提到，F(xiàn)1C-1部分只能自持經(jīng)營，不可轉(zhuǎn)讓或分割對外銷售；另一方面，京東自身也確實需要更多的辦公用地。

（圖源：北京市規(guī)自委文件）

2022年初的時候，京東已經(jīng)啟用了總部2號樓C棟。到了9月份，京東又宣布總部2號樓A、B棟正式啟動。一年內(nèi)啟用三棟辦公樓，可見京東的員工數(shù)量增幅有多么可怕。而在那時候，京東的總員工數(shù)才超過40萬不久。

2022年底，劉強東在內(nèi)部信中透露，合并德邦后，京東的員工總數(shù)已經(jīng)超過54萬人。雖然京東的員工分布在各個地區(qū)，但北京總部的員工數(shù)也早已過萬，且還在不斷增長。這時候儲備更多的辦公用地還是很有必要的。

其次，新地塊中的幼兒園、停車場和社區(qū)配套設施，雖然會在京東代建后移交相關(guān)部門，但對于京東來說也很有意義。一方面，無償代建公用設施，可以進一步提高京東的社會形象；另一方面，這些設施京東自身也能用得到。

就比如幼兒園。京東總部原本就為員工提供了免費托幼中心，員工子女可以免費入學，甚至為寶寶提供的母嬰用品等等都是免費的。

此后京東更是合作Etonkids打造了高端雙語幼兒園，員工子女享有折扣價。但是隨著總部員工數(shù)量不斷增長，原先的幼兒園規(guī)模也可能逐漸不夠。

而且原本的幼兒園距離京東總部還是有著1公里左右的直線距離，往后要是能有個更近的幼兒園也能方便員工。

最后，也是最受關(guān)注的居住用地，引發(fā)了外界的很多猜想：

第一種可能，京東真的要進軍房地產(chǎn)。從地理位置來說，京東買下的新地塊周邊配套設施完善，距離“經(jīng)海路”地鐵站也很近。

該住宅用地的銷售指導價是5.8萬元/平，與之相比，附近距離地鐵站更遠的北京經(jīng)開壹中心二手房均價6.63萬元/平，通泰國際公館均價6.07萬元/平。

再考慮到附近有康寧科技、小米產(chǎn)業(yè)園、京東方等公司，有購房需求的人很多，京東如果自建自銷也確實很有市場。

第二種可能，京東要將之作為員工宿舍。曾經(jīng)有一個流傳甚廣的故事，劉強東在一次參觀員工宿舍時，看到一間宿舍住了6個人，當場發(fā)飆。他立即提出要求，京東的員工宿舍，每間最多只能住兩個人。所有工作滿三年以上的員工，每人單獨房間：“要讓員工、兄弟們活得有尊嚴！”。

京東如果想在總部附近建設員工宿舍，也確實有可能。但北京寸土寸金，就算宿舍建好了能容納的員工數(shù)也有限。此外，想要搬進員工宿舍需要滿足什么樣的條件，這也是一個很大的問題。

因而最有可能的還是第三種，京東會先按照商品房的方向建設住宅，最后再給到員工優(yōu)惠價。

 

3.“住房保障”成為大廠標配

“福利房”的模式其實也很常見，2018年時，小米就曾與華潤聯(lián)手拿下位于昌平沙河鎮(zhèn)的地塊，并建成了“萬橡華府”“萬橡悅府”。前者成為了小米的福利房，由小米員工優(yōu)先購買，且享受9.2折優(yōu)惠。

如果京東采用這一方案，給到員工的優(yōu)惠力度可能還會更大。早在2012年，京東就推出了“安居計劃”，向符合條件的員工提供最高100萬元的無抵押、無擔保、無利息購房借款。此后安居計劃多次升級，擴大支持購房的范圍，京東為此投入的資金也不斷增加。

像京東一樣，提供購房無息貸款福利的公司還有很多。比如早在2011年，阿里就推出了“iHome”無息置業(yè)貸款計劃。

只要在阿里工作滿兩年、符合相關(guān)條件，且購買首套住房的員工，就能申請貸款；工作兩年以上、三年以下，貸款額度提至20萬元；工作三年以上，貸款額度上限30萬元。此后貸款額度根據(jù)實際情況又進行了上調(diào)。

騰訊的無息貸款則要求員工工作滿3年，購買首房時可免息借款50萬元，6年還清。隨著房價變化，騰訊后續(xù)也是不斷提高貸款限額；順豐的無息貸款根據(jù)各地消費水平和員工收入調(diào)整，額度在30萬元到100萬元不等，需要5年還清……

可以看到，住房作為員工的剛性需求，也成為了大廠的重要福利。給予員工高額的無息貸款，不僅能提高員工的歸屬感，也能增強公司的凝聚力。

前不久，劉強東在內(nèi)部信中再次提及，京東將拿出100億元為所有基層員工設立“住房保障基金”。劉強東計劃為工作滿五年以上的全體員工，實現(xiàn)購房的愿望。而這項循環(huán)無息貸款基金，也意味著京東未來將累積投入數(shù)百億元的資金：

“我希望此舉能讓工作一定年限的兄弟們都能有一個溫暖的、穩(wěn)定的、自己的‘家’?！?/strong>

由此看來，新地塊的住宅一旦落成，很可能會成為京東住房保障的一部分。不僅原先的無息貸款同樣適用，估計還能給到誘惑力很大的價格。

當然，以上目前也只是猜想。面對這塊到手的居住用地，京東的下一步打算如何，這仍是個未知數(shù)。但可以肯定的一點是，只要條件充分，劉強東一定會兌現(xiàn)自己的諾言，將員工的購房愿望擺在首位。