58同城：2021年60個代表城市新房在售均價為17400元/m2

1月25日消息，近日，58同城、安居客發(fā)布了《2021年全國新房市場總結(jié)暨后市展望》報告，通過回顧2021年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，以及展望2022年市場后市發(fā)展趨勢，給行業(yè)和用戶帶來參考。

2021年房地產(chǎn)銷售規(guī)模上，銷售項目數(shù)量整體呈現(xiàn)小幅下降趨勢。1-5月，市場活躍度高，房企積極推盤；6月份信貸環(huán)境收緊，代表城市銷售項目數(shù)量整體出現(xiàn)下降；10月份以來，雖然政策邊際寬松信號不斷釋放，但下行預(yù)期仍存在；12月重點66城銷售項目數(shù)量降至16283套，其中在售13930套，待售2354套。

房價表現(xiàn)方面，2021年在售均價環(huán)比基本持平，且月度波動幅度不大。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院重點城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年60個代表城市新房在售均價為17400元/m2，同比微漲0.2％。2021年月度新房在售價格呈現(xiàn)波動狀態(tài)，波動幅度在1％以內(nèi)。

在看房熱度上，2021年重點66城客戶看房熱度指數(shù)前十名分別為西安、重慶、武漢、成都、長沙、上海、鄭州、廣州、北京、合肥，且基本為一二線城市。

土地供求上，受“兩集中”政策影響，重點66城宅地供求規(guī)模較2020年下降明顯，成交樓面均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。各區(qū)域上表現(xiàn)也類似，宅地供求規(guī)模同比出現(xiàn)下降，成交樓面均價同比上漲。整體來看，“兩集中”供地政策穩(wěn)地價逐步顯效，進而穩(wěn)定房價。預(yù)計2022年繼續(xù)增加熱點城市土地供應(yīng)量，提升項目利潤空間，提高企業(yè)拿地意愿，購地資金來源審查、限地價、限房價等競拍規(guī)則或?qū)⒀永m(xù)，繼續(xù)強化政策效果。

截至2021年12月31日，除寧波外的21個重點城市已完成第三批次集中土拍，整體來看，22城中上海、北京等11個城市（市本級）涉宅用地成交面積同比增長，為2022年新房市場供應(yīng)端提供支撐；市場熱度由首批集中供地的“火熱開局”，到第二批次的“驟然降溫”，再到第三批次的“小幅回溫”。

從品牌房企各線城市拿地情況來看，受“兩集中”政策影響，及房地產(chǎn)金融審慎管理制度，融資環(huán)境收緊，房企資金面緊張，整體拿地積極性不高，相對來說品牌房企更傾向在一二線城市拿地，放緩了三四線城市拿地的腳步。由于今年品牌房企在一二線城市的拿地面積大幅低于商品住宅銷售面積，預(yù)計明年品牌房企在一二線城市的商品住宅銷售規(guī)模會縮減。

2021年看房熱度經(jīng)歷了“上升、平穩(wěn)、下降”，短期受熱點事件影響大，長期來看則隨著購房政策波動。近三年以來看房熱度在疫情與春節(jié)疊加影響下達到最低點，但是這類影響因素均為短期影響因素，事件過去之后就會立馬回彈至應(yīng)有水平。

而熱點政策的影響則形成了看房熱度一年中的波動，強效政策會導(dǎo)致看房熱度波動明顯；而后溫和型的二手房指導(dǎo)價政策對看房影響較為緩慢，反映到看房熱度上則是溫和式下降過程。在看房熱度降至低點后，隨著“限跌令”、房貸審批加快、央行降準(zhǔn)釋放流動性資金等溫和性質(zhì)措施，預(yù)計2022年上半年看房熱度將會波動中保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

在售項目方面，2021年新房在售項目總量受到預(yù)期上市項目影響較為明顯，總體呈現(xiàn)“先升后降，再保持平穩(wěn)”狀態(tài)。在集中供地疊加“三道紅線”政策影響下，2021年三次集中供地成交峰值低于以往水平，新增上市項目也相對變少，預(yù)期2022年新房在售項目數(shù)量將會緩慢減少。

在售均價方面，高周轉(zhuǎn)下新房在售均價與土地樓面均價走勢幾乎一致，而2021年房地產(chǎn)在房企與購房兩端去杠桿下，高周轉(zhuǎn)模式終結(jié)，未來開發(fā)周期會慢慢拉長、開發(fā)商新房售價預(yù)期也會下降，未來售價不確定性會變高，預(yù)期未來新房在售價格會波動下降然后保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

房地產(chǎn)投資層面，在去杠桿背景下，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會保持在較低水平，整體仍然是“房住不炒”的基調(diào)。在金融審慎管理制度不斷完善下，房企打破高周轉(zhuǎn)模式后，合理新開項目將會得到信貸支持。從金融政策方面來看，供應(yīng)和需求將會有改善的空間。隨著長租與保障房的增加，房地產(chǎn)市場未來將會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，整體來看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟總量中占比將會降低，但仍是重要組成部分。

在人口方面，城市落戶限制將有序開放，城區(qū)常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，這也是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的頭等大事。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)戶籍人口呈現(xiàn)增加態(tài)勢，而經(jīng)濟發(fā)展較慢的三四線城市卻呈現(xiàn)戶籍人口減少的態(tài)勢。人口還是趨向于流入實力強的城市，也就是經(jīng)濟實力更強的城市。未來北上廣深戶籍政策寬松的速度不會那么快，但是人口還是會加速向長三角、珠三角、環(huán)京集聚。