58同城、安居客:2021全年二手房掛牌均價(jià)為16840元/㎡

曾禾
2022-01-26 15:05

1月26日消息,近日,58同城、安居客發(fā)布了《2021年全國(guó)二手房市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)判》報(bào)告,從政策、供需、價(jià)格、購(gòu)房者活躍度等多維度解析了2021年二手房市場(chǎng)發(fā)展情況,并預(yù)判2022年市場(chǎng)趨勢(shì)。

報(bào)告顯示,2021年限購(gòu)、限售等“打補(bǔ)丁”措施頻繁,這些收緊性措施基本都是針對(duì)需求端的調(diào)控為切入口,直面前期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫的城市。此外,二手房指導(dǎo)價(jià)成為調(diào)控二手樓市的利器。截止目前,全國(guó)已有上海、深圳,成都、東莞、無(wú)錫、西安、紹興、寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。

2021年市場(chǎng)整治實(shí)現(xiàn)了全面覆蓋,房地產(chǎn)調(diào)控要形成長(zhǎng)效機(jī)制,市場(chǎng)秩序整頓也是2021年房地產(chǎn)調(diào)控的大頭,從市場(chǎng)整治的大范圍看,主要分為違規(guī)宣傳、違規(guī)交易及違規(guī)金融三小類(lèi)。根據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì),2021年已有上海、北京、廣州、深圳、蘇州、杭州、 浙江、合肥、安徽等31個(gè)省市出臺(tái)相關(guān)整治措施。

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此外,上海、深圳、杭州、寧波等城市二手房交易官方平臺(tái)上都開(kāi)通了市民自主網(wǎng)簽的功能。其中,深圳不僅上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng),并且變“多方委托”為“獨(dú)家委托”,賣(mài)方在同一個(gè)時(shí)間段里只能委托一位經(jīng)紀(jì)人銷(xiāo)售房源;二是從“雙邊代理”變?yōu)椤皢芜叴怼?,買(mǎi)賣(mài)雙方需有代表各自利益的經(jīng)紀(jì)人。若基于此邏輯的網(wǎng)簽系統(tǒng)運(yùn)行成功,將會(huì)改變我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯,不僅將提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率,還讓房產(chǎn)中介企業(yè)回歸到服務(wù)的本質(zhì),更有力地保障消費(fèi)者權(quán)益。

2021年中央和地方調(diào)控政策頻繁,二手房市場(chǎng)降溫明顯。根據(jù)58同城、安居客監(jiān)測(cè),65城二手房在架量從4月達(dá)到年內(nèi)頂峰后連續(xù)下滑至12月末。時(shí)至年末,各城市在架量環(huán)比下滑幅度有所趨緩,一方面是原先受房源核驗(yàn)等因素下架的房源慢慢上線,另一方面也是受政策對(duì)剛需和合理改善性購(gòu)房者在信貸上的支持影響,加之各地對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的二手房政策慢慢消化,出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的城市的業(yè)主心態(tài)也開(kāi)始轉(zhuǎn)變,慢慢選擇調(diào)價(jià)掛牌,使得在架房源量有回升態(tài)勢(shì)。

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從供需分析來(lái)看,新增上架和下架的房源各月基本呈現(xiàn)同向變化,全國(guó)二手房市場(chǎng)基本保持供需平衡,其中新增上架房源出現(xiàn)了4月份以來(lái)的首次環(huán)比上揚(yáng),二手房市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)趨好,市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

網(wǎng)簽量方面,2021年1-11月24個(gè)代表城市二手房累計(jì)成交套數(shù)為133萬(wàn)套,同比上年1-11月上揚(yáng)1.2%。成交周期方面,從2021年全年平均水平看,監(jiān)測(cè)65城的平均成交周期在44天,同比下滑幅度僅3%。

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價(jià)格方面,2021年全年二手房掛牌均價(jià)為16840元/㎡,同比上揚(yáng)4%。2021年12月,全國(guó)65城二手房掛牌均價(jià)為16829元/㎡,已連續(xù)5個(gè)月呈環(huán)比微幅下滑態(tài)勢(shì),從同比看,僅上揚(yáng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

隨著執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)的城市越來(lái)越多,全年掛牌均價(jià)8月份起出現(xiàn)拐點(diǎn),房?jī)r(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌,政策效果持續(xù)在發(fā)力,同時(shí),受調(diào)控政策持續(xù)作用的影響,部分業(yè)主為加快交易也會(huì)選擇降價(jià)出售。

從購(gòu)房者線上活躍度看,2019年以后呈下滑態(tài)勢(shì),2021年下滑幅度為13.08%,較上一年略有收窄。從月度情況看,2021年3月的線上活躍度最高,隨后受到調(diào)控影響逐月下滑,但11-12月份的下滑幅度明顯收窄。這與線下情況相符,11月份以后買(mǎi)家的看房次數(shù)明顯增多,在一定程度上反映了購(gòu)房者心態(tài)的微妙變化,線下市場(chǎng)的活躍性較10月份明顯提升。

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2021年是二手房市場(chǎng)迎來(lái)大變革的一年,二手房?jī)r(jià)格參考制度成為全新的調(diào)控工具,對(duì)市場(chǎng)交易和預(yù)期都產(chǎn)生巨大影響。尤其是將該指導(dǎo)價(jià)作為銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)的城市,對(duì)市場(chǎng)的降溫力度更為明顯,這也為其他未執(zhí)行“指導(dǎo)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”執(zhí)行程度較松的城市提供了借鑒和指導(dǎo)意義。除此之外,“房產(chǎn)稅”也箭在弦上,如果房地產(chǎn)稅試點(diǎn)真正落地,短期內(nèi)將對(duì)試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較為明顯的影響。

而在市場(chǎng)方面,58安居客房產(chǎn)研究院分析,隨著買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步緩解,隨著對(duì)前期政策的消化,市場(chǎng)掛牌量將穩(wěn)步提升,掛牌價(jià)更接近于實(shí)際成交價(jià)格,買(mǎi)方會(huì)加速入市步伐,交易過(guò)程摩擦減少,帶動(dòng)成交量的回升。同時(shí),信貸端對(duì)剛需和合理改善性購(gòu)房的支持,也會(huì)進(jìn)一步調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),并且縮短貸款周期。以存量房屋為主的部分一二線城市,賣(mài)舊入新的周轉(zhuǎn)會(huì)進(jìn)一步加快,形成聯(lián)動(dòng)。隨著三胎支持政策的推行,賣(mài)小買(mǎi)大的選擇將會(huì)在一些房?jī)r(jià)基數(shù)較低的城市形成趨勢(shì)。

行業(yè)方面,“良性循環(huán)”成了一個(gè)新字眼,傳統(tǒng)線下門(mén)店精簡(jiǎn)或收縮,回歸服務(wù)本質(zhì)。大型中介或平臺(tái)兼并小型企業(yè)的趨勢(shì)也會(huì)愈演愈烈。

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