作者 | 劉風(fēng)

來(lái)源 | 創(chuàng)投之家（ID：guanchacom）

房地產(chǎn)稅已經(jīng)寄予厚望十年了，但一直都是一種“狼來(lái)了”的姿態(tài)，沒(méi)有真正出臺(tái)。

然而，就在所有人都以為房地產(chǎn)稅很難出臺(tái)的時(shí)候，房地產(chǎn)稅卻直接開(kāi)始新的試點(diǎn)了！

一、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革

5月11日，就在七普人口數(shù)據(jù)公布當(dāng)天，財(cái)政部突然宣布，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等四部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)！

消息一出，立馬就登上微博熱搜，風(fēng)頭完全不亞于當(dāng)天的七普人口數(shù)據(jù)，可見(jiàn)老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)心之切。

關(guān)心房地產(chǎn)稅的人都知道，房地產(chǎn)稅第一次被提上日程是在2013年，這是首次提出推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，但是沒(méi)能落實(shí)下來(lái)。

2015年至2017年三年的兩會(huì)期間，房地產(chǎn)稅也僅僅是被提及做好相關(guān)立法工作，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的突破。而2018年至2020年的兩會(huì)期間，都是提及穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

房地產(chǎn)稅的立法為何如此困難？

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合概念，涵蓋的范圍很廣，和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的所有稅種，都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)，目前已經(jīng)包括印花稅、契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。

如此名目繁多的稅種，何況其中已經(jīng)包括了房產(chǎn)稅，并且，房地產(chǎn)牽涉到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)，一旦出臺(tái)影響巨大，所以立法難度才會(huì)這么大。

2011年1月，我國(guó)最早的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)在重慶和上海開(kāi)始，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，至今已有十年了！

上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是上海市全域，重慶的試點(diǎn)范圍則是主城9個(gè)區(qū)，征收標(biāo)準(zhǔn)是新房成交均價(jià)，但上海參考的是上一年度新建商品房成交均價(jià)，重慶參考的則是上兩個(gè)年度主城區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價(jià)平均值。

觀察當(dāng)前兩城的房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海市的房?jī)r(jià)依然很高，并且已經(jīng)進(jìn)入了存量房市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。

而重慶則不一樣，重慶的新建商品住房成交均價(jià)目前為14000元左右每平米，而二手房的均價(jià)則為8500元左右每平米，重慶市的房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)都是排在末位，與長(zhǎng)沙并列房?jī)r(jià)收入比較為合理的城市。

但重慶在控制房?jī)r(jià)上，公租房的建設(shè)使用起到了非常大的作用，是全國(guó)公租房做得最好的城市，分散了大量購(gòu)房需求。相比之下，重慶的房地產(chǎn)稅在平抑房?jī)r(jià)上的作用就顯得較小了。

總體而言，這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)都不慍不火，并沒(méi)有發(fā)揮出什么強(qiáng)大的效用，而我國(guó)的住房市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)生了新的變化，房?jī)r(jià)分化明顯，迫切需要新的改革試點(diǎn)來(lái)打破房?jī)r(jià)只漲不跌的局面，抑制投機(jī)需求。

二、為何此時(shí)提及房地產(chǎn)稅？

房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)并不一定是住建部要打壓房?jī)r(jià)，也有可能是其他因素！

此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)的牽頭人，是財(cái)政部，這也透露出一個(gè)信號(hào)，房地產(chǎn)稅的改革推進(jìn)，是要增加稅收收入！

首先，七普的人口數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的總?cè)丝谝廊桓哌_(dá)14億，但是人口增速已經(jīng)在放緩了，新出生人口的數(shù)量也在不斷下跌，育齡婦女的總和生育率已經(jīng)降至1.5以下，拉響了人口警報(bào)。

人口是決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本因素，新生人口的下降，意味著未來(lái)我國(guó)的購(gòu)房需求將會(huì)大幅下降。

另外，數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到了60%，未來(lái)仍有10%到150%左右的增長(zhǎng)空間，但都已經(jīng)非常有限，房地產(chǎn)的紅利正在逐漸消失！

房地產(chǎn)的紅利消失，影響最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)，還是普通老百姓？

都不是，影響最大的，我國(guó)政府的財(cái)政收入。當(dāng)前，土地財(cái)政對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)仍有30%左右的比重，政府依靠賣(mài)地獲取的資金，支持各項(xiàng)政府支出。

而七普數(shù)據(jù)還顯示，我國(guó)的老齡化在不斷加重，未來(lái)養(yǎng)老金必然會(huì)出現(xiàn)缺口并越來(lái)越大，財(cái)政支出只會(huì)增加，不會(huì)減少。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利的消失、城市化進(jìn)程的加快以及飽和，依靠賣(mài)地獲得的財(cái)政收入將會(huì)下降，這會(huì)威脅到財(cái)政收支的平衡。

參考西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，失去土地財(cái)政收入的支撐后，西方發(fā)達(dá)國(guó)家都是依靠稅收保障財(cái)政收支的，除了遺產(chǎn)稅、所得稅之外，最關(guān)鍵的一個(gè)要屬房地產(chǎn)稅了！

房地產(chǎn)稅的征收條件也較為苛刻，毫不客氣的說(shuō)，這就是在變相的征收富人稅。

曾經(jīng)上海征收房地產(chǎn)稅的時(shí)候，就有人在網(wǎng)上質(zhì)問(wèn)，“我一個(gè)辛辛苦苦拼搏幾十年，在上海市中心擁有兩套房的人，竟然達(dá)不到房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)”！

這并不是什么凡爾賽，而是真實(shí)發(fā)生的事情，上海的房地產(chǎn)稅征收細(xì)則是，人均免稅面積為60平米。

那么，即使你擁有一套200平米的豪宅，如果家庭人口為4人，那么人均面積也是50平米，根本達(dá)不到征收的標(biāo)準(zhǔn)！

房地產(chǎn)稅針對(duì)的，并不是擁有一兩套住房的剛需群體，而是手中擁有多套房的炒房客們！

三、炒房客躺槍

炒房，這個(gè)概念的產(chǎn)生并不奇怪，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲帶來(lái)的，是轉(zhuǎn)手出售之后龐大的收益！

比如深圳前海片區(qū)，自從前海自貿(mào)區(qū)成立以來(lái)，房?jī)r(jià)從2萬(wàn)漲到了10萬(wàn)的高度，漲幅高達(dá)5倍。并且，房子是一種固定資產(chǎn)，即使一時(shí)無(wú)法轉(zhuǎn)手，也能自己住，還可以出租獲取租金，幾乎是一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的投資。

最出名的炒房客，當(dāng)屬溫州炒飯團(tuán)了，他們是最早的一批炒房團(tuán)隊(duì)之一，2011年是溫州房?jī)r(jià)的巔峰，超越北京、上海、深圳，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。溫州房?jī)r(jià)泡沫破滅后，溫州炒房團(tuán)并沒(méi)有冷卻下來(lái)，而是走向了全國(guó)！

炒房讓第一批積累財(cái)富的人實(shí)現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)的迅速增值，但也讓下一代人承擔(dān)了高房?jī)r(jià)的壓力，年輕人對(duì)此是充滿(mǎn)怨恨。

龐大的利潤(rùn)，是炒房行為存在的根本原因；而一旦把利潤(rùn)壓低乃至打消，炒房行為自然就會(huì)冷卻下來(lái)。

房地產(chǎn)稅，就是降低炒房利潤(rùn)的重要武器！

房地產(chǎn)稅打壓炒房的關(guān)鍵，就在于它能夠?qū)⑽飿I(yè)增值的收益全部收歸政府所有，并加大物業(yè)持有的成本，使得投機(jī)的炒房客不僅賺不到錢(qián)，甚至有可能虧錢(qián)。

所以，房地產(chǎn)稅可以說(shuō)是對(duì)炒房客們最狠的一擊，失去了收益，炒房的資本自然就會(huì)褪去。

值得注意的是，老百姓比較關(guān)切的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)問(wèn)題，也已經(jīng)得到了解決。

2019年，全國(guó)房產(chǎn)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)，炒房客在全國(guó)范圍內(nèi)擁有多少房產(chǎn)，在政府的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)中一覽無(wú)遺。

手中擁有的住房已經(jīng)被監(jiān)控、房地產(chǎn)稅躍躍欲試，炒房客現(xiàn)在就像是砧板上的魚(yú)肉，任人宰割，換了誰(shuí)能不慌？

這一次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，會(huì)在哪一個(gè)城市實(shí)行，也同樣備受關(guān)注。

首先可以排除的是，樓市分化的現(xiàn)在，三四線城市的樓市正在逐漸降溫，不具備代表性，所有房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不會(huì)在三四線城市試點(diǎn)。

一線城市中，上海已經(jīng)在試點(diǎn)中，沒(méi)必要二次試點(diǎn)；北京的房?jī)r(jià)變動(dòng)影響太大，牽扯整個(gè)首都經(jīng)濟(jì)圈，不宜直接開(kāi)展試點(diǎn)；廣州的房?jī)r(jià)在一線城市中最低，且新增住房供應(yīng)量龐大，依然是增量市場(chǎng)，也不合適試點(diǎn)。

所以，深圳的可能性應(yīng)該是最大的。深圳已經(jīng)是存量房市場(chǎng)，并且房?jī)r(jià)全國(guó)第一，深圳又是改革先行示范區(qū)，具備房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的條件。

至于新一線城市，東莞、杭州、南京、成都等城市都是有機(jī)會(huì)試點(diǎn)的，具體則要看官方公布的情況了。

無(wú)論如何，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)就當(dāng)頭一棒，政府瞄準(zhǔn)了炒房客的錢(qián)袋子，炒房客現(xiàn)在唯一能做的，就是抓緊拋售套現(xiàn)了，要不然房地產(chǎn)稅一實(shí)施，房?jī)r(jià)下跌，房子套牢在手里，那就真成了待割的韭菜了。