第二套半價(jià)!昆明公寓降價(jià)潮,只不過(guò)是“萬(wàn)花叢中一點(diǎn)綠”

作者 | 金萊

來(lái)源 | 財(cái)經(jīng)觀察網(wǎng)（ID：caijingcom）

在以前，“第二杯半價(jià)”這一營(yíng)銷手段經(jīng)常出現(xiàn)在麥當(dāng)勞、肯德基、奈雪等餐飲品牌，除了“第二杯半價(jià)，還有“第二只半價(jià)”、“第二件半價(jià)”、“加1元多一件”......

一、第二套半價(jià)，昆明公寓嚴(yán)重過(guò)剩

如今，連國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始打出這一營(yíng)銷方案，喊出“第二套半價(jià)”這一口號(hào)的城市就是云南昆明。

近期，昆明巫家壩保利天際項(xiàng)目針對(duì)25平方米的平層公寓打出“第二套半價(jià)”活動(dòng)，兩套房子總價(jià)只要50萬(wàn)左右。

在茶、飲料市場(chǎng)被證明效果顯著的“第二杯半價(jià)” 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果也十分顯著。

活動(dòng)一經(jīng)推出立馬引起了不少購(gòu)房者的關(guān)注、咨詢，每天看房的人絡(luò)繹不絕，原先不好賣的公寓房，如今樓層和采光較好的已經(jīng)基本賣完了。

當(dāng)然昆明的公寓促銷力度還不止這點(diǎn)，均價(jià)11500元左右的房子，如今最低價(jià)賣到7000多元/平方米，相當(dāng)于6-7折，而且還帶學(xué)位、可落戶。

昆明公寓這股“降價(jià)妖風(fēng)”是從2020年下半年開始刮起來(lái)的，有些公寓價(jià)格降幅甚至達(dá)到3成；進(jìn)入2021年降價(jià)風(fēng)更加盛行，如今當(dāng)?shù)毓⒔祪r(jià)促銷成為常態(tài)。

而導(dǎo)致昆明公寓開發(fā)商開出給出這么大優(yōu)惠的根源，是因?yàn)槔ッ鞯墓⑷?kù)存壓力太大。

自2018年下半年起，昆明公寓供應(yīng)大幅提升，但銷量卻沒(méi)有相應(yīng)的提升，這導(dǎo)致庫(kù)存攀升。

截至2020年12月31日，昆明在售公寓面積增加87萬(wàn)平米至454.22萬(wàn)平方米，當(dāng)年公寓銷售面積只有103萬(wàn)平方米，這意味著公寓平均去化周期達(dá)4.4年。

不僅公寓市場(chǎng)，整個(gè)昆明的商辦市場(chǎng)都面臨去化問(wèn)題。

到去年底，昆明商辦市場(chǎng)存量為1414.70萬(wàn)平方米，達(dá)到近6年來(lái)的頂峰，即使供應(yīng)不增加，也要99.7個(gè)月（8.3年）才能賣完現(xiàn)在的庫(kù)存。

由于公寓交易額度相對(duì)較低，銷售相對(duì)容易，一些寫字樓開發(fā)商便把寫字樓轉(zhuǎn)化為公寓，這讓公寓的庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。

2021年昆明公寓成交量預(yù)計(jì)僅100萬(wàn)～120萬(wàn)平方米，但是供應(yīng)量預(yù)計(jì)在180萬(wàn)～200萬(wàn)平方米，這意味著公寓庫(kù)存將超過(guò)500萬(wàn)平米。

于是很多公寓開發(fā)商們?yōu)榱吮M快回款，便開始“八仙過(guò)海，各顯神通”，各種降價(jià)、促銷手段輪番上陣。

當(dāng)然，昆明公寓市場(chǎng)的降價(jià)潮，在全國(guó)來(lái)說(shuō)只能算是個(gè)例，目前全國(guó)乃至全球樓市，主基調(diào)依舊是漲價(jià)。

二、全球樓市飆漲，歐美漲幅遠(yuǎn)超中國(guó)

國(guó)內(nèi)方面，一二三線城市房?jī)r(jià)依舊保持上行，無(wú)論是從數(shù)量、環(huán)比、同比方面。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站披露的2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示：

70個(gè)大中城市中，56個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格上漲，較1月增加3個(gè)；55個(gè)二手房房?jī)r(jià)上漲，較1月增加6個(gè)。

2月份，4個(gè)一線城市新房、二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.5%、1.1%，漲幅分別回落0.1個(gè)百分點(diǎn)、0.2個(gè)百分點(diǎn)；

31個(gè)二線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均與上月相同；35個(gè)三線城市新房、二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.2%，前者比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，后者回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅有升有降，但是同比漲幅較1月全都是上升。

2月份，一線城市新房、二手房銷售價(jià)格同比分別上漲4.8%、10.8%，漲幅分別擴(kuò)大0.6、1.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新房、二手房銷售價(jià)格同比分別上漲4.5%、2.9%，漲幅均擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房、二手房銷售價(jià)格同比分別上漲3.6%、1.9%，漲幅分別擴(kuò)大0.3、0.4個(gè)百分點(diǎn)。

然而與國(guó)外房?jī)r(jià)的漲幅相比，國(guó)內(nèi)算是小巫見(jiàn)大巫。

2020年，中國(guó)作為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體，百城新房?jī)r(jià)格上漲3.46%，漲幅雖比2019年擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)，增速處于近幾年同期低位。

而與中國(guó)房?jī)r(jià)的低增速不同，過(guò)去一年中，盡管新冠疫情令全球經(jīng)濟(jì)萎縮3.5%情況下，但歐美多個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅更是創(chuàng)下數(shù)年來(lái)之最。

國(guó)際房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)萊坊國(guó)際（Knight Frank）研究發(fā)現(xiàn)，2020年全球房?jī)r(jià)平均上漲5.6%，比2019年還高出0.3個(gè)百分點(diǎn)，近9成的國(guó)家房?jī)r(jià)上漲，其中漲幅超過(guò)10%的就有10個(gè)國(guó)家。

房?jī)r(jià)漲幅最大的是土耳其，土耳其房?jī)r(jià)去年第四季度漲幅為5.5%，連續(xù)4個(gè)季度位居全球榜首，全年漲幅高達(dá)30.3%。

美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)10%，排在榜單第九。而今年1月美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)更是同比上漲11.2%，增速是2006年2月以來(lái)的最大漲幅。

房?jī)r(jià)漲幅較大的國(guó)家還有英國(guó)、韓國(guó)、加拿大、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家。

2020年，加拿大的房?jī)r(jià)漲幅接近10％；英國(guó)新房上漲8.5%，是2014年以來(lái)最大的漲幅；韓國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲8.35%，創(chuàng)2006年以來(lái)的最高漲幅；日本首都圈房?jī)r(jià)連續(xù)8年上漲，單套新房售價(jià)自1991年來(lái)首次突破6000萬(wàn)日元。

三、全球放水，富人愈富、窮人愈窮

一般而言，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程基本結(jié)束，其房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)漸趨平穩(wěn)，如果沒(méi)有劇烈的外部刺激，房?jī)r(jià)難現(xiàn)急速漲跌。

去年美日英韓加等國(guó)家的房?jī)r(jià)之所以暴漲，根源還是在于全球放水。

海量放水之下，絕大部分資金沒(méi)有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而涌入資本市場(chǎng)、樓市。

以美國(guó)為例，2020年美國(guó)的抵押貸款利率暴跌，在今年1月份創(chuàng)下2.65%的歷史新低。廉價(jià)的借貸成本無(wú)疑大大提高了民眾的借貸能力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了動(dòng)力。

此外美聯(lián)儲(chǔ)還在公開市場(chǎng)上收購(gòu)了大量抵押貸款支持資產(chǎn)(MBS)，這給樓市輸注了更多流動(dòng)性供給，而市場(chǎng)上房屋庫(kù)存有限，于是房?jī)r(jià)開始飛漲。

這種全球貨幣發(fā)行量持續(xù)放水，還將推高歐美各國(guó)房?jī)r(jià)。進(jìn)入2021年，房?jī)r(jià)上漲的熱潮在更多國(guó)家和地區(qū)蔓延。

加拿大2月平均房?jī)r(jià)就同比上漲25%，交易量同比大漲39%。英國(guó)今年房?jī)r(jià)將上漲4.5%，2021-2025年漲幅將超過(guò)20.5%；去年整體上漲3%澳大利亞樓市，3月房?jī)r(jià)平均上漲2.8%，接下來(lái)兩年內(nèi)將上漲15%。

然貨幣大放水帶來(lái)的房?jī)r(jià)、股價(jià)的上漲，受益的不是廣大普通民眾，而是富豪。

根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的數(shù)據(jù)，從2020年3月18日到2021年3月18日，全球2365位億萬(wàn)富翁的財(cái)富增加了4萬(wàn)億美元至12.39萬(wàn)億美元，增幅達(dá)54%，有13位億萬(wàn)富翁的財(cái)富增長(zhǎng)超過(guò)500%。

股價(jià)、樓市大漲帶來(lái)的好處被富豪拿走了，帶來(lái)的通貨膨脹這一弊端卻讓大量的普通人的財(cái)富縮水。

而且，房?jī)r(jià)暴漲不僅帶來(lái)通脹，也給各國(guó)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，2007年美國(guó)次貸危機(jī)就是因此產(chǎn)生，我國(guó)這些年才會(huì)不斷地出臺(tái)政策壓制房?jī)r(jià)的上漲。